Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ – к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.

Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. [43] Пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»: «Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки»; п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор».

Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если указанная норма не была бы расположена в ст. 165 ГК РФ, пункт 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки.

Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие». [44] Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 2006. Ч. I. С. 185.

Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь [45] Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2007. № 4. С. 21—22. , Д. Закройщикова, [46] Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 2007. № 12.

Л. Андреева [47] Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. 2007. № 2. , С. Савкин [48] Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 2007. № 3. С. 55. , И. Матвеев [49] Матвеев И.В. Недействительность сделок с пороком формы // Современное право. 2001. № 9. , хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».

Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.

Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок». [50] Завидов Б.Д. Государственная регистрация ипотеки. Общие положение и особенности // Право и экономика. 2007. № 3. С. 20.

Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.

Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.

Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.