Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Совершенно очевидно, как и было отмечено ранее, что сделка как юридический факт и ее юридические последствия в виде возникновения (перехода, прекращения) прав – не одно и то же. Это косвенно признается в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» являются «основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (непонятно, правда, каким образом требующие регистрации сделки могут быть основанием для своей собственной регистрации).

Конечно, возникновение, переход и прекращение прав в имущественном обороте могут иметь место путем заключения сделок, но не только. Возникновение прав или прекращение прав в некоторых случаях могут быть и не связаны с переходом прав.

Анализ ст. 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности.

Статья 4 Закона о регистрации не содержит прямого указания на необходимость регистрации возникновения, перехода и прекращения прав. Возникновение, переход и прекращение права могут присутствовать в одной сделке: возникновение – для приобретателя имущества, прекращение – для лица, отчуждающего имущество. Сложность заключается в том, что переход прав является длящимся процессом, зарегистрировать который не представляется возможным, и составляет предмет самой сделки, поскольку в результате такого перехода у одного лица право возникает, а у другого прекращается.

Совпадение (да и то, как правило, неполное) момента совершения сделки с ее исполнением характерно лишь для реальных договоров, тогда как большинство договоров по поводу недвижимости относятся по своей природе к консенсуальным. Положения ГК РФ и Закона о регистрации, по существу, игнорируют консенсуальную природу такого рода договоров. Недостатки такого подхода особенно ярко проявляются в отношении последствий несоблюдения требования о регистрации сделок.

Статьи 251, 564 ГК РФ связывают момент перехода права собственности с моментом государственной регистрации этого права. В то же время законодатель допускает регистрацию перехода права, прямо предусмотрев данную процедуру в качестве самостоятельной, не связанной с регистрацией сделки: согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Более того, по общему правилу для договора продажи недвижимости не требуется его государственная регистрация (ст. 550 ГК РФ), исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

Представляется, что разрешить вопрос о соотношении возникновения, перехода и прекращения прав могут Правила ведения Единого государственного реестра прав. Согласно п. 63 раздела VI «если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве». Данным положением нормативного акта подтверждается вышеприведенный вывод о том, что переход права представляет собой прекращение права собственности у одного лица и возникновение права у другого.

Д. Добаткин и К. Кузин в статье «Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед?» [38] Юридический мир. 2006. № 12. высказали следующую мысль: в регистрации сделки нет смысла, поскольку она (в отличие от регистрации прав) никоим образом не затрагивает интересы третьих лиц, не защищает права добросовестных участников рынка недвижимости, а лишь создает ненужный административный барьер. Поэтому они предлагают отменить требование регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточив усилия на регистрации прав на недвижимость (при этом договоры и иные документы, подтверждающие совершение сделок и их содержание, остаются, как это и предусмотрено п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав).

Данная точка зрения исходит из необходимости разобраться, что же все-таки нужно регистрировать – сделки или права, а может, то и другое, но при условии их четкого разграничения.

Позиция законодателя о смешении элементов двух распространенных регистрационных систем на сегодняшний момент вполне отвечает современному развитию российского права. Возможно, со временем, после проведения анализа практики и подведения итогов за период существования регистрационной системы, будут сформулированы выводы, на основе которых система регистрации прав на недвижимость подвергнется изменениям.

Проведенное исследование позволило сделать вывод, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.

Государственная регистрация и форма сделки. Одним из теоретических и практических вопросов остается вопрос о соотношении государственной регистрации и формы сделки. Для этого необходимо обратиться к положениям законодательства о моменте заключения сделок и последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации.

Нормы, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.

В одних случаях, применительно к конкретному виду договоров, устанавливается, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ – договор продажи предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и, вследствие этого, не могут быть признаны недействительными.

В других случаях, когда закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, а договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ – договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной, и, соответственно, не может быть признана недействительной.