Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Принцип обязательностивыступает необходимым условием регистрации прав и сделок в условиях современного цивилизованного рынка. Права на недвижимость подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав, поскольку законодатель в большинстве случаев связывает возникновение прав с моментом их государственной регистрации.

Законодатель, применяя термины «требование» и «обязательность государственной регистрации», указывает на императивность условия о государственной регистрации (ст. 131, 164, 165 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации).

Однако правило об обязательности имеет и исключение. Оно заключается в добровольном порядке государственной регистрации прав, возникших до момента вступления в силу Закона о регистрации и зарегистрированных в соответствии с ранее действовавшим законодательством, которые признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

Пункт 2 ст. 6 Закона о регистрации устанавливает, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В практике неоднократно обращалось внимание на наличие противоречия между нормами п. 1 и 2 ст. 6 Закона о регистрации, которое заключается в том, что согласно п. 1 регистрация ранее возникших прав не требуется, а согласно п. 2 – требуется. Тем не менее комплексное рассмотрение указанных пунктов позволяет сделать вывод об отсутствии между ними коллизии, поскольку регистрация ранее возникших прав требуется только в случаях проведения операций с объектом недвижимости, для которых установлена обязательность государственной регистрации. [27] См. письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК (Порядок применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») // Текст документа опубликован не был. См. Справочно-правовую систему «Гарант».

Принцип гласности обеспечивает доступность данных, заносимых в ЕГРП, любому лицу, желающему ознакомиться с его содержанием, путем предоставления информации, содержащей описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи информации правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства (абз. 3 п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).

Вместе с тем, для того, чтобы обеспечить интересы правообладателей, Законом о регистрации установлен перечень сведений, которые не могут быть выданы никому, кроме правообладателей и иных лиц, указанных в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации. К таким сведениям отнесены: сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объект недвижимости (история объекта), а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Принцип достоверности означает соответствие данных реестра реальному зарегистрированному правовому положению недвижимости. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данный принцип должен создавать уверенность в правильности и законности записей в реестре. В связи с этим на органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возлагается обязанность по проверке законности документов, в силу которых совершаются записи в реестре.

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в сфере регистрации прав на недвижимость. Это достигается путем безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в реестре. Положения ст. 7 и ст. 12 Закона о регистрации закрепляют приоритет ЕГРП и информации, в нем содержащейся. Внесенные в реестр данные предполагаются заведомо правильными. Действие данного принципа учитывается при защите прав добросовестных приобретателей. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Принцип старшинства предполагает, что внесенные в реестр права осуществляются в порядке времени их занесения. Данный принцип позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований залогодержателей.

Пункт 7 ст. 16 Закона о регистрации устанавливает, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов, а государственная регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. На практике данная норма не может в полной мере отвечать интересам всех заявителей, поскольку очередность регистрации определяется порядком обращения лиц, т. е. регистрируется право того заявителя, который обратился в регистрирующий орган первым. Особенно актуален этот вопрос при последующей ипотеке, поскольку очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП (п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [28] СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. (далее – Закон об ипотеке)). Такое положение вещей может привести к тому, что за регистрацией может обратиться заявитель, сделка с которым была заключена раньше, чем сделка с иным лицом с более поздней датой, которая уже была зарегистрирована. Урегулировать в полной мере старшинство прав необходимо путем внесения изменений в нормы Закона о регистрации.

Некоторые авторы для решения данной проблемы предлагают ввести предварительную регистрационную запись, которая бы гарантировала правообладателям регистрацию его права именно в том ранге, на который он рассчитывает, а также предупреждала бы третьих лиц о том, что их права подлежат исполнению после права лица, указанного в предварительной записи [29] Кузнецов A.B. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 2007. № 2. . Например, М.Р. Дзуцева считает, что в связи с этим необходимо «легализовать правило о предварительной записи, содержащееся в ст. 12 Закона о регистрации, посредством придания ему категоричности» [30] Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации М., 2004. С. 8. . С последней точкой зрения нельзя согласиться, поскольку абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что прием заявления и иных необходимых для регистрации документов является основанием для внесения в ЕГРП записи об этом заявлении, указывающей на существование притязания в отношении данного объекта. Если к моменту подачи заявления уже имеется запись о ранее принятом заявлении, указывающая на наличие правопритязания в отношении данного объекта, то должно быть принято решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов. При этом в случае, если в ходе экспертизы не выявлено оснований для отказа в государственной регистрации ранее заявленного права, в регистрации позже заявленного права (сделки) может быть отказано [31] См. пункты 30, 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. № 11. . Таким образом старшинство прав определяется очередностью их регистрации, которая пока, в свою очередь, зависит от очередности приема документов.