Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Отличие регистрации сделок от регистрации прав. В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации – англо-саксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерно два предмета регистрации – сделка и право. Поскольку российская правовая система по своей сути, является континентальной, это не могло не отразиться на законодательстве о государственной регистрации, в котором многое позаимствовано из германского права. Нормы Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации, установившие обязательность как государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним, стали предметом критики. Предложения по совершенствованию действующего законодательства заключались в изъятии государственной регистрации сделок из существующей законодательной конструкции, а также в возвращении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.

Как справедливо отметил А. Эрделевский, «отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки» [35] Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 2006. № 11. , т. е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Следует заметить, что в Гражданском кодексе и в Законе о регистрации имеются противоречия в решении вопроса о разграничении регистрации прав и регистрации сделок.

Статья 164 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Но ст. 131 ГК, в свою очередь, устанавливает обязательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации. Можно было ожидать, что принятие Закона о регистрации внесет ясность, но этого не случилось. В пункте 1 ст. 4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней в соответствии со ст. 130—132, 164 ГК РФ. Таким образом, ст. 164 ГК РФ отсылает к Закону, а Закон – к ст. 164 ГК РФ, и круг замыкается.

Еще одно противоречие связано со ст. 131 ГК РФ. Она называется «Государственная регистрация недвижимости», однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав (этому вопросу посвящен только п. 2 статьи), а о том, что регистрации подлежит «право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». Однако далее по тексту статьи терминология меняется и устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3 ст. 131 ГК), т. е. говорится уже о регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним, что заставляет задуматься, имеет ли законодатель в виду тройную регистрацию (т. е. регистрацию, во-первых, прав, во-вторых, их возникновение, переход, прекращение, а, в-третьих – сделок) или же просто не видит различия между первым, вторым и третьим. Последнее представляется более вероятным, поскольку п. 1 ст. 2 Закона о регистрации определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Кроме того, из смысла определения, данного в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации вытекает, что понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «государственная регистрация прав» тождественные.

Законодатель, таким образом, совершенно необоснованно оперирует терминами «регистрация прав» и «регистрация сделок» как синонимами. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона о регистрации: «Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав».

Применительно к недвижимости термин «регистрация» в соответствии с ГК РФ употребляется в трех случаях: регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью, специальная регистрация отдельных видов недвижимого имущества. Гражданский кодекс в п. 2 ст. 131 указывает на то, что «в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества». Специальная регистрация установлена для судов внутреннего плавания, морских судов, воздушных судов и космических объектов. Для некоторых других видов недвижимого имущества предусмотрен учет, например, для земельных участков, жилых помещений и некоторых иных объектов [36] См., например, постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901. . Например, как следует из ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. [37] Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» от 13 октября 1997 г. № 1301 // СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

Закон о регистрации в ст. 1 упоминает о кадастровом и техническом учете (инвентаризации) объектов недвижимости, который заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Сведения об объектах учета необходимы при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации, п. 19, 23 Правил ведения ЕГРП).