Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Заочным решением Мещанского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Согласно указанному постановлению Правительства Москвы жилой дом, в котором проживали ответчики, включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту и реконструкции.

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» [68] Бюллетень ВС РФ. 2001.№ 1,2. ).

В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Другой пример. В начале разд. III книги будет сказано о владельцах недвижимости в реконструируемом доме (здании), которые пытаются зарегистрировать (прописать) в своих квартирах как можно больше людей, дабы получить от инвестора недвижимость большей площади. Нужно заметить, что для достижения этой цели прописывать их не обязательно. Вселившиеся в квартиры люди могут проживать там и без прописки. Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» [69] Российская газета. 1995. № 87. (приложение 42) было признано содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим Конституции России.

Статья 67 ныне действующего Жилищного кодекса содержит формулировку, аналогичную той, которую Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции России. Сравните:

«Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи…» (ст. 54 ЖК РСФСР);

«1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке… вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц…» (ст. 67 ЖК РФ).

Поскольку закрепленное в ст. 67 ЖК РФ положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует Конституции (для вселения в жилое помещение не требуется соблюдения режима прописки), то граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают соответствующие права без прописки.

Сказанное о ст. 67 ЖК РФ означает следующее: наниматель жилого помещения, находящегося в доме (здании), подлежащем реконструкции, может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, которые приобретут право проживать в нем даже без прописки, а от инвестора они могут потребовать предоставления отдельного жилого помещения. Без сомнения, такие действия нанимателей могут в буквальном смысле «дорого обойтись» инвестору.

В заключение рассматриваемого третьего вопроса разд. II книги нельзя не упомянуть о заблуждениях инвесторов (возникающих, вероятно, по вине их работников) относительно прав на реконструируемый объект. Таким заблуждением является, например, мнение о том, что, когда в результате реконструкции создается новая вещь или новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ), инвестор приобретает на эту вещь право собственности (приложение 28).

Много раз инвесторы обращались в суд, чтобы приобрести право собственности на реконструируемый объект недвижимости, но в большинстве случаев получали отказ. Вот только два примера.

Например, Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮС и К» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи о признании права собственности на здание магазина «Гастрономчик ЛЮС и К», расположенное на Курортном проспекте г. Сочи на месте бывшей остановки «Санаторий им. Я. Фабрициуса». Иск мотивирован тем, что общество за свой счет произвело реконструкцию арендованного им помещения бывшей автобусной остановки, в результате чего был создан новый объект.