Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

Среди типичных лизингополучателей в деловой практике выделяются собственники новых объектов коммерческой недвижимости, которые прибегают к лизингу для рефинансирования дорогих и краткосрочных строительных кредитов. Лизинговая компания покупает у клиента объект недвижимости, тот рефинансирует свою задолженность по объекту и получает его в долгосрочный лизинг.

Вторая группа лизингополучателей – это прежние арендаторы объектов недвижимости. Лизинговая компания финансирует большую долю стоимости объекта, после чего он передается в лизинг получателю. Лизинг коммерческой недвижимости особенно эффективен для недавно построенных объектов, в связи с тем, что есть возможность применения коэффициента ускоренной амортизации до 3 и отложенной во времени уплатой налога на прибыль. Кроме того, все платежи по лизингу относятся на себестоимость. Амортизация при лизинге списывается быстрее, соответственно, быстрее снижаются остаточная стоимость объекта и сумма налога на имущество. В итоге здание, приобретенное с помощью лизинга, может оказаться ощутимо дешевле, чем при покупке его с оформлением банковского кредитования.

Лизингодатель – контрагент лизингополучателя по договору лизинга. Лизингодателем может быть физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Среди лизингодателей ст. 5 Закона о лизинге выделяет лизинговые компании, к которым относятся коммерческие организации, управомоченные в соответствии со своими учредительными документами на ведение лизинговой деятельности.

Лизингодателей, работающих в области лизинга недвижимости, сравнительно немного. В 2010 году среди них было 30 компаний, в 2011 году – 34. Это объясняется тем, что в лизинге недвижимости стоимость объектов по сравнению с другими сегментами велика и позволить себе активно выступать на этой сцене могут лишь крупные игроки, особенно крупные финансовые структуры с государственным участием. Сегмент характеризуется высокой концентрацией (на топ-10 компаний в 2011 году приходилось 84 % новых сделок, за первое полугодие 2012 на топ-10 приходится уже 91 % сделок) и волатильностью участников. На 1 января 2010 и 2011 годов и 1 июля 2012 года только шесть компаний дважды попадали в десятку лидеров рынка.

Третьим участником лизинга является продавец – физическое или юридическое лицо, которое продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Согласно формулировке Закона о лизинге, в качестве продавца (контрагента лизингодателя по договору о приобретении предмета лизинга) может выступать лицо, которое обладает имуществом, предназначенным для передачи в лизинг, на праве собственности.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным [35].

Наряду с продавцом по договору купли-продажи, недвижимость в собственность лизингодателя, при внесении соответствующих изменений в законодательство, может передаваться его контрагентом по иному гражданско-правовому договору о приобретении предмета лизинга, поскольку отношения по лизингу недвижимости способны возникать из договора лизинга недвижимости и договора купли-продажи, мены, подряда, договора долевого участия в строительстве или смешанного договора, содержащего элементы вышеперечисленных договоров. В дальнейшем этот участник лизинга будет именоваться продавцом или контрагентом лизингодателя, либо будет приводиться его полное наименование.

Можно ли поставить знак равенства между понятиями «субъект лизинга недвижимости» и «сторона договора лизинга недвижимости»?

В настоящем исследовании не ставится цель разрешить спор о том, что важнее для совершения сделки – воля или волеизъявление [36]. Ограничимся ссылкой на позицию профессора В.А. Рясенцева, считавшего сделку единством субъективного элемента – воли и объективного элемента – изъявления воли [37]. Причем закон в различных случаях признает приоритет либо первого, либо второго из формирующих сделку элементов [38]. Верным видится мнение Ю.С. Гамбарова, который писал, что воля вступает в область права как действие, обнаруживающееся вовне и распознаваемое в форме волеизъявления, поэтому воля и волеизъявление в юридическом смысле нераздельны [39].

Для возникновения правоотношения из договора лизинга недвижимости необходимо и достаточно совпадения воли и волеизъявлений двух лиц – лизингодателя и лизингополучателя. Фигура третьего участника появляется на более позднем этапе лизинга и только в случае, если упомянутые лица пришли к соглашению об установлении договорного лизингового обязательства [40].

Продавец будет участником лизинга и стороной договора, опосредующего приобретение права собственности лизингодателя на предмет лизинга, но не стороной договора лизинга.

Конвенция УНИДРУА 1988 г. в качестве основания возникновения отношений по поводу финансового лизинга оборудования называет один, но комплексный юридический факт – трехстороннюю сделку, порождающую взаимосвязанные пары отношений между: 1) лизингодателем и лизингополучателем; 2) лизингодателем и продавцом; 3) лизингополучателем и продавцом.

Основанием возникновения первых двух пар выступают, соответственно, договоры лизинга и поставки. Правоотношение, возникающее между лизингополучателем и поставщиком, не имеет специального основания, а вытекает из самого факта совершения трехсторонней сделки, предполагающей согласование воли трех участников.

Близкий к такому пониманию подход предлагает в диссертационном исследовании ТА. Коннова, которая считает, что лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: лизингополучателем, лизингодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер, а лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой. Основанием возникновения правоотношения между продавцом и лизингополучателем выступает совершаемая лизингодателем односторонняя сделка по уведомлению продавца о целях использования приобретаемого имущества. Уведомление устанавливает связь между договорами лизинга и купли-продажи [41]. В материалах судебной практики также проводится мысль о том, что продавец может считаться субъектом лизинговой операции при соблюдении норм материального права, указывающих на обязательность информирования продавца о судьбе приобретаемого у него имущества [42].