Василий Коряковцев - Общее собрание собственников

· управление управляющей организацией.

А распространяемые рекомендации, как правило, направлены на то, чтобы был выбран способ управления многоквартирным домом – создание товарищества собственников жилья. В настоящий момент, когда на рынке присутствуют очень много управляющих компаний, может быть это и оправдано. Поэтому, наверное, во вновь сдаваемых новых домах, как правило, форма управления товариществом собственников жилья выбрана еще самим застройщиком, и предлагается как бы «в нагрузку» к новой квартире.

Но в любом случае необходимо помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому первым шагом в выборе способа управления будет организация, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Очень метко отметил И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» – «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

«В отношении собственности тесно переплетаются две стороны: „благо“ обладания имуществом и „бремя“ несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность – это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую „управление имуществом“

Этот хозяйский интерес „управлять“ своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Именно поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» .

Именно «благо и бремя» вот что такое собственность в многоквартирном доме. И в некоторых случаях обязанности нести это бремя превышают все блага цивилизации, предоставляет эта квартира в многоквартирном доме.

В последнее время появилось много нормативных документов, которые дополняют общие правила содержания общего имущества. В частности они обусловливают, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти в целях контроля – за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2000 по делу N 78-ГОО-61 дал более краткую характеристику общему имуществу:

«По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».

Жилищный кодекс закрепил на уровне закона в обязанность граждан содержание и управление общим имуществом в многоквартирном доме. И хотя многие понятия и определения общего имущества были установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Это такие понятия, как общее имущество многоквартирного дома, основания возникновения общей собственности , распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности , применялись на практике недостаточно широко в вопросах управления имуществом многоквартирного дома. И только с введение в действие Жилищного кодекса включает в повседневную жизнь практическое значение этих понятий для всех нас, и знание их необходимо теперь каждому, живущему в многоквартирном доме.

Как справедливо отмечали в свое книге Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. – ЗАО «Юстицинформ», 2007 —