Александр Коновалов - Владение и владельческая защита в гражданском праве

Таким образом, существенным расхождением в подходах автора настоящей работы и разработчиков концепции является только непризнание последними владения вещным правом (что автору представляется ошибочным); два же важнейших концептуальных вывода предлагаемого вниманию читателей исследования – о необходимости признания владения правом и о принципиальной возможности выделения в составе субъективных обязательственных прав имеющего особое значение правомочия владения (возможность и значимость такого дробления в структуре вещных прав никогда и никем особо не оспаривалась) – разработчики сформулировали в качестве предлагаемых новелл гражданского законодательства.

Другим весьма любопытным предложением, содержащимся в концепции, является предложение о введении в закон понятия нового ограниченного вещного права – «права ограниченного владения», возникающего при возникновении права собственности на здание с момента его приобретения в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) либо на основании решения суда как на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), когда это здание расположено на чужом земельном участке, у собственника здания в силу закона в отношении земельного участка, на котором находится здание, в пределах, необходимых для пользования им. Основные характеристики права ограниченного владения разработчики концепции формулируют следующим образом: а) указанное право устанавливается в отношении земельного участка только в случаях, указанных в законе, если собственник здания не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания, обладание зданием на каком-либо ином праве не влечет возникновения этого права; б) право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на какую-либо его часть; в) данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание (а также право владения им), только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием, причем как собственником, так и иными управомоченными им лицами; при этом права собственника земельного участка не должны быть обременены более чем в той мере, в которой необходимо для пользования зданием; г) право ограниченного владения является платным, ставки платы должны быть приравнены к земельному налогу, однако указанные ставки применяются только в том случае, если соглашением сторон или решением суда не установлен иной размер платы (который может быть как уменьшен, так и увеличен по сравнению со ставками земельного налога); д) собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы (например, определять пределы доступа к зданию, размер автостоянки, которая может быть создана собственником здания рядом с ним, возможность установки ограждения вокруг здания, условия доступа к зданию собственника земельного участка и др.). При этом конкретные условия ограниченного владения не должны противоречить целевому назначению земельного участка и должны соответствовать той цели использования здания, которая установлена в соответствии с законодательством («разрешенному использованию» по терминологии Градостроительного кодекса РФ). При согласованном сторонами изменении целевого назначения (разрешенного использования) здания или при осуществлении его реконструкции, а также изменении целевого назначения земельного участка условия ограниченного владения могут быть пересмотрены; е) по требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определять и уточнять условия ограниченного владения, в том числе изменять размер платы (включая и изменение условий ограниченного владения вследствие изменения целевого назначения (разрешенного использования) или реконструкции здания с согласия собственника земельного участка либо вследствие изменения целевого назначения земельного участка); ж) право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательного) на земельный участок, на котором расположено здание. С момента прекращения иного права собственника здания на земельный участок право ограниченного владения вновь возникает в том объеме, в котором существовало на момент его прекращения, либо в ином объеме, если произошли изменения в объектах соответствующих прав. К вновь возникшему праву применяются все правила о праве ограниченного владения, в том числе о возможности достичь соглашения об изменении его условий и об обращении в суд за изменением его условий; з) право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав (вследствие разрушения здания и т. п.), при этом в определенных ситуациях, например, если собственник разрушенного здания уклоняется от обращения в регистрирующий орган и его право собственности вследствие этого не прекращается, собственнику земельного участка должно быть предоставлено право обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением; и) данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если в результате этого здание подвергнется выкупу; право ограниченного владения также прекращается при изъятии земельного участка в связи с использованием не в соответствии с его назначением или с нарушением норм законодательства.

Таким образом, идеи о необходимости интеграции в действующее законодательство самостоятельного понятия владения в той или иной форме начинают приобретать признание на самом высоком и серьезном уровне.

В другой плоскости владение, а точнее, характер владения, выступает как критерий отличия множественности разноудаленных от абсолютного права собственности ограниченных вещных прав от прав обязательственных. Именно идея иерархии ограниченных вещных прав и воплощена в действующем законодательстве в ст. 216 ГК РФ, к ним же и относится закрепленное п. 2 этой статьи правило «своя вещь никому не служит», однако, повторим еще раз, применение для обособления ограниченных вещных прав традиционных критериев, а именно свойства абсолютной защиты и права следования, является недоразумением. В качестве такого критерия можно использовать лишь степень удаленности объема правомочий субъекта ограниченного вещного права от абсолютного объема правомочий собственника; стабильность и долгосрочность владения.