Юлия Шуплецова - Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы

Еще одним правом застройщика было право неограниченного распоряжения своим правом застройки без согласия собственника участка. Он мог его отчуждать, завещать, сдавать в аренду, закладывать, предоставлять в пожизненное владение и т. д. Пожалуй, единственное, чего он не мог сделать, это обременить его новым правом застройки в пользу другого лица. Однако застройщик мог раздробить свое право и передать его по частям в разные руки, но если не было согласия собственника на распределение ответственности между приобретателями, все совладельцы права застройки отвечали перед собственником солидарно.

Застройщик также имел право отказаться от права застройки при невозможности пользоваться участком по его назначению, если она стала последствием принудительного отчуждения части участка для государственных или общественных нужд или вследствие каких-либо стихийных явлений, наступление которых для застройщика было равносильно гибели предмета пользования.

Застройщик имел право собственности на все возведенные им строения, следовательно, мог снести возведенные им постройки по истечении срока договора. Собственник имел только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являлись принадлежностью права застройки, но могли быть отчуждены как совместно, так и отдельно от него.

При этом возведенные строения являлись недвижимым имуществом, и переход права на них производился в установленном для недвижимости порядке.

Застройщик имел право на возмещение стоимости оставленных в пользу собственника земли строений, если собственник сам потребовал оставить их на участке. Размер возмещения, если договором о праве застройки не было предусмотрено иное, равнялся той выгоде, которой лишался застройщик, утрачивая право снесения построек, т. е. он мог получить стоимость материала, за вычетом расходов по сносу.

По российскому законодательству застройщик не только имел право, но и был обязан возвести строения на предоставленном ему участке. Закон того времени требовал, чтобы срок возведения построек был указан в самом договоре. Закон не указывает, какие строения должен был возвести застройщик для того, чтобы его обязательство считалось выполненным. Это зависело от конкретных обстоятельств и определялось договором. Строение могло быть как надземным, так и подземным (погреб), но, во всяком случае, должно быть связано с землей. Сдача на праве застройки воздушного пространства (например, для прокладки линий связи) не допускалась.

Последствия невозведения построек в условленный срок определялись договором. При этом застройщик также не имел права снести их до окончания срока договора, не заменив новыми. Однако в случае гибели построек, произошедшей без вины застройщика, он не обязан был возводить их вновь.

Договор застройки был возмездным. Размер, способ и сроки внесения платы устанавливались договором. При этом оплата личными услугами не допускалась. По мнению Г.Ф. Шершеневича, это делалось для предотвращения закабаления застройщика [29] Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч. .

При раздроблении права застройки без согласия собственника на распределение платежей между совладельцами все они отвечали перед собственником солидарно.

В договор об установлении права застройки могли быть включены условия об изменении вознаграждения в течение срока действия договора или в случае наступления предусмотренных в нем точно определенных событий. При этом закон обязывал собственника уменьшить плату за право застройки, если часть участка занималась им для разработки полезных ископаемых, а остальной частью застройщик продолжал пользоваться.

Последствия неплатежа определялись соглашением сторон. Собственник земли мог обратить взыскание на само право застройки, но не ранее шести месяцев со дня просрочки платежей за пользование этим правом. Если срок этих платежей наступил не более чем за два года до предъявления иска и взыскание по исполнительному листу обращалось на право застройки в течение года по вступлении в законную силу судебного решения, то оно пользовалось преимущественным удовлетворением из права застройки перед всеми долгами застройщика, хотя бы и обеспеченными этим имуществом. На остальное имущество застройщика собственник земли вправе был обратить взыскание на общих основаниях.

Застройщик был обязан нести бремя содержания занимаемого им участка, в том числе выполнять (оплачивать) все общественные, земские, городские государственные сборы и повинности. Однако эта обязанность могла быть отменена договором, так как не являлась существенным элементом права застройки.

По истечении срока договора застройщик был обязан вернуть землю собственнику и снести постройки, если того потребовал собственник не позже месяца после срока договора; на снесение построек по требованию собственника, заявленному позже чем за четыре месяца до истечения срока, застройщику предоставлялся четырехмесячный срок со дня предъявления требования. Если требование о сносе застройщиком не выполнялось, и собственник сам сносил постройки в течение первого года после истечения срока договора, то застройщик обязан был возместить ему издержки по сносу.

Застройщик был обязан передать собственнику постройки, если он того потребует, не позже как за год до истечения срока.

Собственник имел право на вознаграждение, обусловленное в договоре.

Передавая участок во владение застройщика, собственник не терял права распоряжения сданным участком, поскольку оно не ограничено вещными правами застройщика. Собственник мог отчуждать земельный участок, обременять его залогом и т. д. Продажа с публичных торгов участка, заложенного после установления на нем права застройки, не нарушала прав застройщика.

Собственник имел право разрабатывать на сданном участке ископаемые, указанные в законе, причем и в случае, если эти ископаемые не могли быть извлечены без повреждения права застройки.

Собственник имел право не позже как за год до истечения срока договора потребовать оставления в его пользу построек или не позже месяца после срока потребовать их сноса. Если его требование о сносе не было исполнено, и собственник сносил постройки в течение первого года после окончания срока, то он имел право требовать возмещения ему издержек по сносу.

Собственник земли был обязан предоставить застройщику обусловленный по договору участок.

В случае досрочного прекращения права застройки по требованию собственника для разработки ископаемых он был обязан возместить застройщику убытки, причиненные досрочным прекращением права застройки или сокращением земельной площади, обремененной этим правом, или приостановлением пользования участком, а также уменьшить плату за право постройки, если застройщик сохранил право застройки только в отношении части участка.