Юлия Шуплецова - Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы

По российскому праву для застройки предоставлялся только пустой участок и только для целей застройки. Соответственно не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т. п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

Г.Ф. Шершеневич считал, что право застройки как вещное давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику, поэтому институт застройки имеет в России широкую будущность. Как уже отмечалось выше, в настоящее время подобное вещное право в российском законодательстве не предусматривается. Единственным сходным правом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренное ст. 21 Земельного кодекса РФ. Однако и оно вскоре прекратит существование, поскольку на нем земельные участки уже не предоставляются, а ранее предоставленные подлежат переоформлению.

Установить право застройки мог по российскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка. Его не мог установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, независимо от срока, на который установлено владение.

Собственник, право распоряжения которого ограничено, мог, тем не менее, устанавливать право застройки; так, например, собственник заложенной земли мог отдать ее под застройку с согласия и даже без согласия залогодержателей.

В отношении некоторых категорий земель закон ограничивает собственников в праве установления на них застройки, требуя выполнения особых формальностей. Так, на землях, принадлежащих обществам сельских обывателей, право застройки устанавливалось по решению сходов большинством в две трети присутствующих на них земских начальников при обязательном рассмотрении крестьянских установлений.

На землях, принадлежащих городским поселениям, право застройки устанавливалось на основании определений и решений городских общественных управлений, постановленных указанным в законе большинством.

На землях, принадлежащих духовным установлениям разных вероисповеданий, право застройки устанавливалось с разрешения Святейшего Синода, министра внутренних дел или кавказского наместника в пределах их компетенции. При установлении права застройки на землях, принадлежащих православным принтам, должны быть соблюдены особые правила об определении размера выплаты, на землях казенных – с соблюдением порядка, установленного действующими на тот момент узаконениями для отдачи таковых земель в пользование, в имениях ленных, поиезуитских и приобретенных – с разрешения местного управления земледелия и государственных имуществ, в имениях заповедных, временно-заповедных и майоратных – с разрешения Сената и с соблюдением особых правил о вознаграждении.

Лица, состоявшие под опекой, могли устанавливать право застройки через своих опекунов, в таком же порядке, как и для продажи имения малолетних. При выдаче этого разрешения принималось во внимание то, что интересы собственника земли должны быть охраняемы не только на время существования опеки, но и на последующее время, на которое простирается право застройки. Лица, находившиеся под попечительством, могли беспрепятственно устанавливать право застройки с согласия попечителей.

Застройщиком могло быть только лицо, имеющее право приобретения недвижимого имущества в местности, где расположен земельный участок.

Также право застройки устанавливалось в пользу русских акционерных компаний и товариществ, при этом право иностранных организаций ограничивалось возможностью приобретения не более 200 десятин земли [27] В современной системе мер – чуть более 200 га. .

Объектом права застройки является земельный участок. На реальную долю какого-либо участка право застройки могло быть установлено только при выделении его в натуре.

По российскому законодательству право застройки могло быть установлено только путем договора, а не путем завещательного распоряжения, приобретательной давности или судебного решения. Давность не могла служить основанием приобретения права застройки потому, что необходимо было точно установить срок действия застройки, что совершенно невозможно при приобретении права путем давности. Завещательное распоряжение, как уже отмечалось выше, не могло служить основанием для возникновения права застройки, но оно могло возложить на наследников обязанность установить это право в пользу определенного лица. Такое лицо получало право требования к наследникам об установлении застройки.

Содержание договора о праве застройки определялось законом.

В частности, он должен включать в себя:

1) наименование акта договором о праве застройки;

2) обязательство застройщика произвести в определенный срок постройки;

3) определение размера и сроков вознаграждения собственника;

4) срок, на который устанавливается право застройки.

Кроме того, в договор могли быть включены условия, не противоречащие существенным признакам права застройки.

Нарушение указанных правил влекло за собой отказ в регистрации договора о праве застройки.

Если право застройки принадлежало нескольким лицам, то они могли требовать от собственника земли раздела земельного участка на соответствующие части. Того же могло требовать лицо, выделившееся из совокупности лиц, в пользу которых первоначально было установлено нераздельное право застройки.

Переход уже существующего права застройки совершался по общим правилам о переходе прав на недвижимое имущество.

Застройщик наделялся значительными правами, что, на наш взгляд, существенно ограничивало права собственника земельного участка. В частности, застройщик имел право использовать участок для возведения строений. Как уже отмечалось выше, изменить целевое назначение участка он не имел права. При этом сохранялось право не застраивать отдельные части участка. Они должны были служить для подсобных нужд, например, к таковым относились сад, двор, место для добычи строительных материалов и т. п.

Интересно также то, что застройщик имел право производить работы по добыче необходимых ему материалов (устраивать каменоломню, лесопилку и т. п.), а также право пользоваться уже имеющейся на участке водой, устраивать в его пределах колодцы, родники и источники. Разумеется, право пользования этими предметами ограничивалось нуждами самого права застройки на данный участок. Продавать строительные материалы, а равно использовать их для других своих строений (видимо, находящихся на других земельных участках) застройщик был не вправе. Также он был не вправе использовать незастроенные части участка для иных нужд. Г.Ф. Шершеневич в качестве примера приводит рудники, прилегающие к заводу [28] Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч. .