Илья Петров - Земельное право

Условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

Земельный кодекс определяет порядок возникновения и сохранения прав собственности на образуемые или измененные земельные участки. Согласно законодательству у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки. В этих случаях принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

Однако в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, ЗК РФ оговаривает, что осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно ЗК РФ сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Если же существуют другие обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, эти обременения сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные ЗК РФ правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Земельное законодательство выдвигает ряд обязательных условий, которые необходимо соблюсти при образовании новых участков или изменении границ и конфигурации земельных участков. Никакие новые участки не могут быть образованы без согласования с компетентными органами.

Согласно земельному законодательству предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Поскольку образование новых участков связано с муниципальными округами и территорией населенных пунктов, закон специально акцентирует, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Кроме того, в некоторых случаях изменение границ участков или образование новых участков может нарушить нормальное функционирование находящихся в границах прежних участков зданий и сооружений. Поэтому ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Земельное законодательство запрещает перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Кроме того, закон оговаривает, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Согласно Конституции РФ земля, ее недра и природные богатства принадлежат всему народу. Однако по Земельному кодексу РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

У граждан РФ есть два способа приобретения земель в собственность – это либо выделение участков земли согласно федеральным или региональным программам, что проводится бесплатно для населения, но имеет квоты или ограничения, либо приобретение участков земли за определенную плату, соответствующую рыночной стоимости земли в конкретной местности.

Согласно ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Причем до 2001 г. иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам запрещалось приобретать земельные участки на всех приграничных территориях.

В 2001 г. Президент РФ определил перечень территорий, где получение земель в собственность для этих лиц запрещена. Согласно ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. На территориях, не входящих в перечень, приобретение земель в собственность разрешено.