Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Управляемость . Любой объект недвижимости нуждается в постоянном управлении, т. е. в поддержании его в эксплуатационном состоянии, что связано с покрытием затрат на выполнение тех или иных работ – обслуживание инженерных коммуникаций, ремонт, уборка мусора и т. д.

Еще одной отличительной чертой недвижимости является тот факт, что она является особым видом собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы очень многих людей, что требует от государства введения особого порядка регистрации прав на объекты недвижимости.

Особенности рынка недвижимости

Отличие недвижимости как товара определяют особенности и отличия рынка недвижимости от других рынков.

С. Коростелев /2.67/ выделяет следующие особенности рынка недвижимости:

на рынке недвижимости значительно меньшее количество сделок, особенно уникальных и специализированных объектов;

сделки недвижимости, как правило, носят конфиденциальный характер, открытая информация часто бывает неполной и неверной;

некоторые сделки на рынке происходят под влиянием различных слухов, психологических потребностей и особенностей участников, их недостаточной информированности;

рынки недвижимости имеют низкую эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;

спрос на недвижимость может быть крайне изменчивым. И. Балабанов /2.7/ в дополнение к выше указанным выделяет следующие особенности рынка недвижимости:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим и историческим факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости;

спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, что приводит к значительным дисбалансам спроса и предложения;

все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

С. Максимов /2.114/ делает вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

Классификация рынка недвижимости

Рынки недвижимости могут быть классифицированы по следующим признакам (изложено по /2.200/):

По функциональному использованию:

рынок жилой недвижимости (рынок жилья);

рынок коммерческой недвижимости;

рынок общественной недвижимости;

рынок промышленной недвижимости;

рынок сельскохозяйственной недвижимости.

По географическому фактору: рынок в пределах района, города, республики, региона, страны.

По рыночной стоимости: подразумеваются рынки объектов, имеющих схожие функциональные характеристики, но обладающие разными свойствами (например, комфортностью) с точки зрения пользователя, а значит и разной рыночной стоимостью.

По качеству недвижимости: рынки объектов недвижимости высокого, среднего и низкого качества. Введение этой квалификации в дополнение к квалификации по рыночной стоимости обусловлена тем, что порой недвижимость высокого класса при определенных условиях не находит спроса и продается по ценам объектов среднего класса. Другими словами, квалификация по качеству – желания продавца, квалификация по стоимости – реалии рынка.

По инвестиционной мотивации:

рынок приносящей доход недвижимости;

рынок недвижимости с потенциальным приростом стоимости;

рынок недвижимости, рассматриваемой в качестве налогового укрытия (например, строительство объектов связано с продолжительным денежным потоком).

По типу прав собственности:

рынок полных прав собственности;

рынок прав на аренду и найм;

рынок прав на участие в кондоминиумах;

рынок прав пожизненного владения;

рынок прав, разделенных по времени;

рынок прав хозяйственного ведения, оперативного управления и др.

Рынок жилья занимает особое место среди других сегментов рынка недвижимости. Это связано, во-первых, с тем, что жилье гораздо в большей степени, чем другие объекты недвижимости, влияет на жизнь как рядового человека, так и всего общества. Во-вторых, рынок жилья в силу большего количества объектов рынка более развит, чем другие сегменты. В-третьих, рынок жилья в развитых странах тесно связан с финансовым рынком.

Первичный и вторичный рынки жилья

Рынок жилья принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок жилья– это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции. Юридическое создание или появление нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре.

После того, как жилое помещение появляется в виде надлежаще оформленного объекта недвижимости, оно автоматически попадает в поле интересов субъектов рынка жилья. Дальнейшая судьба жилого помещения зависит от конкретных соотношений интересов субъектов: оно может стать собственностью муниципалитета и будет передано в социальный найм, или оно может быть продано собственником на открытом рынке. В то же время жилое помещение может быть закреплено за частным собственником и в дальнейшем будет использоваться для проживания или сдачи в аренду.

Вторичный рынок– рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Связь рынка жилья и финансового рынка

Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.

Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.

Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.

В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет: