Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

Право пользованияжильем означает, что собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.

Извлечением пользы для собственника жилья является сам факт его проживания в квартире или доме.

Выгодой для собственника может быть использование жилого помещения в качестве залога для получения ссуды или обеспечения иного обязательства.

Доход от использования жилого помещения, как правило, извлекается при сдаче его в аренду (найм).

Под распоряжениемпонимается право собственника юридически определить судьбу жилья – продать, обменять, подарить и т. п.

Право собственности, объединяющее в себе все три отдельных права, представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю – собственнику осуществлять любые действия с принадлежащим ему имуществом: продать, подарить, завещать, разделить и т. д.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилье, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат:

право собственности,

право хозяйственного ведения,

право оперативного управления,

право пожизненного наследуемого владения,

право постоянного пользования,

ипотека,

сервитуты,

иные права.

Требование обязательной регистрации приводит нас к выводу, что надлежащим объектом рынка жилья являются права на жилье, а не сами физические объекты – дома и квартиры.

Может быть заключен договор между покупателем и продавцом, в котором будет фигурировать жилой дом. Сделка состоится, когда покупатель передаст деньги, а продавец отдаст ключи от дома. Однако с точки зрения ГК РФ такая сделка будет ничтожной до тех пор, пока не будет зарегистрирована в уполномоченном на то органе.

Исходя из специфики возникающих прав в зависимости от объекта рынка в зарубежной литературе принято выделять /2.36/:

рынок жилищного фонда;

рынок жилищных услуг.

Рынок жилищного фонда

Здесь под объектом жилищного рынка понимается право собственности на жилую недвижимость: дома, квартиры, комнаты.

Как правило, именно этот сегмент рыночных отношений имеют в виду, говоря о рынке жилья. Однако кроме этого рынка, как будет показано ниже, существует и другой сегмент.

Товаром на рынке жилищного фонда является некая абстрактная вещь, которую можно охарактеризовать как совокупность документально подтвержденных обстоятельств, доказательно свидетельствующих о праве продавца на представленное к продаже жилье. С точки зрения описания и понимания гораздо эффективнее выглядит подход, распространенный в странах с англосаксонской традицией вещного права. Здесь объектом рынка будет являться так называемый «титул» – комплект документов, определяющих цепочку сделок с указанным объектом недвижимости, который подтверждает права продавца.

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, т. е. за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья (договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества). Главные основания возникновения прав на жилые помещения приведены на рис. 2.6.

Рис. 2.6. Основания для возникновения прав собственности (приведено по /2.85/)

Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности на жилье (см. табл. 2.7).

Таблица 2.7

Правоустанавливающие документы на жилое помещение

* РП – Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Регистрационная палата.

Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой. Общая собственность в виде совместной собственности наступает только в случаях, специально оговоренных в законе.

Статьей 256 ГК РФ установлен особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.

По смыслу положений ГК РФ распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди участников достигнута договоренность /2.85/. Вопросы совместной собственности крайне важны при ипотеке жилья.

Выше рассматривались случаи, когда жилье уже существует. Как обстоит дело в случае, когда гражданин или предприятие «строит квартиру», т. е. является инвестором или «долевиком», заключившим договор долевого участия со строительной организацией.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возводимое жилье возникает с момента государственной регистрации права собственности. Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на жилье в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и проведения регистрации. Кто является собственником жилья в этот период? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит строительной организации или организации-заказчику.