Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.

Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.

Система регистрации Торренса

Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.

В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.

Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).

Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами. Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.

Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.

Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».

Система регистрации на основе публичных записей

Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.

В этой системе документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. В связи с тем, что государство при этом не берет на себя ответственности за «чистоту титула», гарантией чистоты сделки является страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет земельных участков, зданий и сооружений на них, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования прав на недвижимость. Такое сочетание (регистрация актов и страхование титула) обходится государству дешевле, чем кадастровая система или система Торренса. Однако с точки зрения субъектов рынка недвижимости она оказывается более дорогой.

В США все компании, занимающиеся страхованием чистоты титулов собственности, являются частными.

Страховая компания осуществляет квалифицированную проверку всех доказательств качества титула, составляет отчет и только после этого принимает решение страховать или нет данный титул. Страхование титула есть своего рода признание его доброкачественности и товарности. Особенностью этого вида страхования является то обстоятельство, что предметом страхования являются события, имевшие место в прошлом, но которые могут обнаружиться и оказать негативное воздействие на права владельца недвижимости в будущем.

С 1 февраля 1998 г. в России начала действовать государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая является результатом развития отдельных элементов в области регистрации, как сохранившихся с советских времен, так и построенных заново.

Прежняя советская система заключалась в инвентаризационном учете отдельных объектов недвижимости и земельных участков, проводимых различными ведомствами: Бюро технической инвентаризации, Роскомзем и др. Разрозненные базы, а главное – слабое правовое описание не могло быть приемлемым при переходе к рыночной экономике.

В целях защиты прав собственников с введением частной собственности на недвижимое имущество появилась норма о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Сложился порядок, согласно которому нотариусы удостоверяли договоры купли-продажи, договоры передачи жилья при приватизации, дарении и др., а органы БТИ на местах учитывали такие договоры, выдавая собственникам так называемые регистрационные удостоверения.

С началом рыночных реформ была начата работа по построению государственной системы регистрации. Так, Указом Президента

РФ № 2130 от 11.12.93 г. в целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость вводилось понятие «государственный земельный кадастр». Определялось, что регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведется по единой системе на всей территории Российской Федерации. Отметим, что в СССР земельный кадастр был введен в 1968 г. «Основами земельного законодательства Союза ССР».

В ноябре 1994 г. вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, где в ст. 131 указывалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Этапом в становлении системы регистрации можно назвать Указ Президента № 293 от 28.02.96, которым вводились формы регистрационного учета недвижимости. В исполнение Указа Правительством было утверждено «Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости».