Наталья Аверьянова - Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации существенно ограничил или вовсе отменил возможность для большинства граждан и юридических лиц иметь земельные участки на этих некогда широко используемых вещных правах.

В связи с этим встал вопрос, что же будет с теми лицами, которые приобрели вышеуказанные вещные права на землю до введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 25 октября 2001 г. В соответствии с п. 3 ст. 20 и п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Однако таким лицам запрещается совершать любые сделки с такими земельными участками.

Поэтому единственный способ сделать свое землевладение более легитимным – это переоформить указанные вещные права на ныне предусмотренные земельным законодательством – право собственности или право аренды земельного участка. Законодатель прямо говорит об этом в ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ. Для граждан сроки такого переоформления не закрепляются, то есть в любое время гражданин имеет право на такую операцию. Гражданин имеет право приобрести право собственности на земельный участок (приватизировать), если же по основаниям, предусмотренным законом, данный участок не может быть передан в частную собственность, он может заключить с органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды этого земельного участка.

Несколько иная ситуация складывается с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, выкупив их до 1 июля 2012 г. С 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность для юридических лиц. Эти же правила распространяются и на индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Данное право несколько аналогично аренде земельного участка. Предусмотрено оно ст. 24 Земельного кодекса РФ. Его существенными отличиями выступают то, что такое обязательство носит безвозмездный характер. Особенностью этого правоотношения является еще и то, что из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на этом праве земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям на срок не более 1 года.

Также такого рода договор может быть заключен между иными лицами, если объектом передачи будет земельный участок, находящийся в частной собственности (за исключением коммерческих организаций, которые не могут вступать между собой в безвозмездные сделки).

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор аренды сельскохозяйственных угодий не может быть заключен на срок, превышающий 49 лет.

Договор аренды, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Размер и сроки внесения арендной платы земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются договором аренды. Арендная плата может выплачиваться как денежными средствами, так и товарами, продуктами и др.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами и закрепляется в договоре аренды.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ установлена интересная особенность, связанная с передачей в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственниказемельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать земельный участок в субаренду, только лишь уведомив арендодателя.

При аренде же других вещей в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ на субаренду требуется согласие собственника имущества.

Земельный сервитут– это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может быть установлен, если не имеется иной возможности обеспечения потребностей заинтересованного. Согласно гражданскому и земельному законодательству сервитут может быть публичным и частным.

Установление публичного сервитутаподчинено требованиям земельного законодательства. Так, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.