Коллектив авторов - Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Каково содержание права собственности на землю?

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это означает возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законодательством порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д. В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 ЗК РФ установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусмотрены особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности (т. е. собственности граждан и юридических лиц).

Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из основных достижений земельной реформы в нашей стране, впервые оно было провозглашено в 1990 г. Законом РСФСР «О земельной реформе». До этого на всем протяжении существования советского государства действовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены.

Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г., установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 – что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Кто может иметь землю в частной собственности?

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать (т. е. в данном случае земель, изъятых из оборота). При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Ограничения в общей площади земельных участков, находящихся в собственности одного гражданина, его родственников и созданных с его участием юридических лиц, установлены для земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям (см. главу о землях сельскохозяйственного назначения).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством. Кроме того, федеральными законами могут быть особо установлены территории, на которых запрещается приобретение земельных участков в собственность иностранцами.

Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

В гражданском праве есть понятие общей собственности, которая представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок – у сособственников жилого дома, на котором расположен этот участок.