Оксана Кузнецова - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Международный пакт о гражданских и политических правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.).

Пакт открыт для подписания, ратификации и присоединения 19 декабря 1966 г. резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН. Пакт ратифицирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973 г. № 48 12-VIII и вступил в силу для СССР 23 марта 1976 г.

Статья 11 Пакта признает право каждого на достойный жизненный уровень, включая право на жилище. Пункт 1 ст. 12 гласит, что «каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства». Последнее положение практически в той же самой формулировке нашло свое отражение в ст. 27 Конституции РФ: «Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства».

Статья 17 Международного пакта гласит, что «никто не может подвергаться… произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств».

2. Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (Ш) от 10 декабря 1948 г.).

Статья 12 Декларации гласит, что «никто не может подвергаться произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств» (норма полностью аналогична ст. 17 Международного пакта).

Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного Суда.

Предписания международного договора имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства. По общему правилу жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства (ст. 49 ЖК РФ). Однако если международным договором РФ предусмотрена обязанность государства предоставить жилье отдельным категориям иностранцев или лиц без гражданства, то такие случаи являются исключением из правила.

В случае нарушения прав, в том числе установленных международными договорами, ратифицированными РФ, каждый вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты (ст. 46 Конституции РФ).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

1. Согласно комментируемой статье жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

2. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

– договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора «коммерческого» найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);

– договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, ст. 99 ЖК РФ);

– договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ).

3. Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения (основание возникновения прав и обязанностей по пользованию жильем) необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.

4. Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.

5. Жилищные права и обязанности также возникают:

– из договоров купли-продажи, дарения жилья (иных случаев перехода его от одного собственника к другому);