Ольга Миролюбова - Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище

В отношении вопроса делимости квартиры позиция законодателя и высших судебных инстанций неоднозначна. С одной стороны, законом допускается существование коммунальных квартир, которые состоят из комнат, признаваемых самостоятельными жилыми помещениями – объектами гражданских и жилищных прав. При этом правовой режим коммунальных квартир содержит элементы режима общей собственности, поскольку общее имущество принадлежит на праве долевой собственности собственникам комнат, а при продаже комнаты остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право ее покупки в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ.

С другой стороны, законодатель умалчивает о возможности раздела не коммунальной квартиры, принадлежащей гражданам на праве собственности, занимаемой по договору социального найма или относящейся к специализированному жилищному фонду. Единственная норма, разрешающая такой раздел, – это ст. 127 ЖК РФ «Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива». Такой раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Следует заметить, законодатель не уточняет, что подразумевается под изолированными помещениями: комнаты (с превращением квартиры в коммунальную) или изолированные части с отдельным входом и вспомогательными помещениями (что тоже возможно, например в каких-нибудь пентхаусах или таун-хаусах).

Ю. К. Толстой справедливо отмечает, что отсутствие нормы, предусматривающей раздел жилого помещения, предоставленного в социальный наем, – это не пробел, а квалифицированное умолчание, выражающее отрицательное отношение законодателя к образованию коммунальных квартир в результате раздела 49. Эта позиция подтверждается и единообразной судебной практикой, и разъяснением Пленума Верховного суда, данным в п. 31 Постановления от 02.07.2009 № 14, в соответствии с которым ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя требовать от наймодателя заключения с ним отдельного договора социального найма 50.

Остается неясным отношение законодателя к разделу квартир, находящихся в собственности граждан или организаций. Позиция Пленума Верховного суда РФ по этому вопросу косвенно выражена в п. 3 Постановления от 02.07.2009 № 14, где указано, что спор об определении порядка пользования жилым помещением (жилым домом или квартирой), связанный со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), подсуден мировому судье или районному суду в зависимости от цены иска. Исходя из данного разъяснения, – замечает А. Е. Тарасова, – доля в общей собственности на квартиру не может быть выделена в натуре, а только определена для целей владения и пользования жилым помещением 51. Таким образом, правоприменительная практика не допускает раздел жилого помещения с образованием коммунальной квартиры, т. е. исходит из принципа неделимости квартиры, не имеющей статуса коммунальной. Заметим, что этот вывод носит косвенный характер. Но вместе с тем существует еще одно разъяснение Пленума Верховного суда РФ, содержащееся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 52, где указано, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Исходя из этого разъяснения можно сделать вывод, что квартира признается делимой только при наличии возможности образования из нее изолированных жилых помещений, соответствующих понятию квартиры. Раздел приватизированной квартиры (находящейся в общей собственности) с образованием коммунальной квартиры правоприменителем не допускается.

А. Е. Тарасова замечает, что в итоге сложился двойственный подход к определению правового режима жилого помещения: гражданское законодательство исходит из понимания жилого помещения как единой, неделимой вещи, напротив, жилищное законодательство рассматривает его в одних случаях как неделимый объект, а в других – как делимый, закрепляя комнаты и части квартир в числе видов жилых помещений 53.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Что не умаляет прав одиноко проживающих граждан.

Снежко О. А. Проблемы участия государства в осуществлении конституционного права на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2009. № 9. [Электронный ресурс] Справочная правовая система «КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства.

См.: Воробьев Е. Г. Основа современной государственной жилищной политики, или О простом вопросе Президенту, на который у государства пока еще нет вразумительного ответа // Семейное и жилищное право. 2010. № 4. С. 38.

Козлова Е. И., Кутафин О. Е. Конституционное право России: учебник. 4-е изд. М.: Проспект, 2007.

Снежко О. А. Указ соч.

Снежко О. А. Указ соч.

ЖК РФ оперирует понятием «жилище» лишь в статьях, посвященных принципам жилищного законодательства (ст. 1–3).

Шипика Л. В. К вопросу о соотношении категорий «жилище» и «жилое помещение» // Семейное и жилищное право. 2011. № 3. С. 46–48.

Халдеев А. В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. № 6.

Там же.

Легальная дефиниция этого понятия содержится в УК РФ (примеч. к ст. 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилища»), ционного права понятие «жилище» означает «избранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально однако по объему она еще шире, чем в конституционно-правовом смысле, поскольку охватывает практически весь круг объектов, которые можно использовать для постоянного или временного проживания.