Ольга Миролюбова - Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище

Некоторые ученые не согласны с такой позицией законодателя и предлагают включить многоквартирные дома в число объектов жилищных и гражданских прав. Они допускают возможность одновременного существования обособленного права на дом (здание) как целое и на квартиры и комнаты в нем как части и полагают, что таким образом у общего имущества появится хозяин, готовый вкладывать средства в его содержание и развитие. Отношения между собственником многоквартирного дома как отдельного объекта и собственниками жилых помещений должны строиться по модели сервитута (ограниченного пользования) имуществом, предназначенным для обслуживания жилых помещений 38 38 Димитриев М. А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) // Семейное и жилищное право. 2010. № 2. С. 41–46. . Идея вызывает интерес, однако на практике ее трудно реализовать. Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части). Во-вторых, правовая модель сервитута не предполагает установления платы, превышающей возмещение затрат и убытков собственника, возникающих в связи с ограниченным пользованием другим лицом принадлежащим ему имуществом 39 39 См.: ст. 274, 277 ГК РФ; Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут; утв. Росземкадастром 17.07.2004. . Таким образом, вызывает глубокие сомнения перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.

Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых «доходных домах» является очень актуальным.

Кроме того, мы склонны согласиться с учеными, которые относят многоквартирный дом к недвижимому имуществу. Так, О. Г. Алексеева отмечает, что по всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, т. к. ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Но почему-то при этом многоквартирный дом самостоятельным объектом жилищных прав не признается. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. «Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, – продолжает она, – данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает в себя два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав» 40 40 Алексеева О. Г. Указ. соч. .

Соответственно, должно быть скорректировано и определение многоквартирного дома: многоквартирный дом – это жилое здание, состоящее из двух или более квартир, а в некоторых случаях и нежилых помещений, и комплекса имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Проект изменений ГК сохраняет разграничение между зданием как объектом гражданских прав и помещениями в нем. Законодатель придерживается точки зрения, что одновременные права собственности на здание и на отдельные помещения в нем исключают друг друга. Поэтому многоквартирный дом может быть самостоятельным объектом гражданских прав только в случае, если все помещения в нем принадлежат одному лицу.

В определении понятий видов жилых помещений упоминаются помещения вспомогательного использования(вспомогательные помещения), но не дано их определение. Из смысла закона существенными признаками этого понятия являются следующие:

1) родовое понятие – помещения, 2) входящие в состав квартиры или жилого дома, 3) не являющиеся комнатами, 4) предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в квартире или доме и 5) не являющиеся самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав.

Данные помещения в силу закона признаются неделимым имуществом и принадлежностью комнат в доме или квартире. Состав вспомогательных помещений в ЖК не указан, он может варьироваться в различных жилых помещениях. Примерный перечень вспомогательных помещений квартиры содержится в Приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции по проведению учета жилищного фонда в РФ» (в ред. 2008 г.). К ним отнесены коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

В п. 5 ст. 15 ЖК РФ содержится правило, согласно которому общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В науке общепризнанной является точка зрения, что жилые помещения – это особый объект, наделенный специальным правовым режимом. Под правовым режимом жилого помещения понимается правовая характеристика этого объекта, выраженная в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения 41 41 Магомедова К. И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. № 5. С. 45–48. . К. И. Магомедова отмечает, что жилые помещения как объекты недвижимого имущества подчиняются общим предписаниям, установленным для недвижимых вещей. Вместе с тем она выделяет следующие факторы, влияющие на формирование их специального правового режима: 1) жилое помещение (единственное среди недвижимых вещей) предназначено для проживания (ст. 17 ЖК); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище и объектом конституционной охраны.