Сергей Сапрыкин - Как купить квартиру без проблем. Жилищный вопрос

Просматривая объявления о продаже недвижимости на вторичном рынке, учитесь читать между строк. Вот, например, несколько эпитетов, «приукрашающих» неприглядную истину о состоянии квартир: «уютная» – тесная, «в духе старины» – ветхая, «сделан косметический ремонт» – значит на скорую руку замаскировали то, что требует более серьезного ремонта. Помните, что любое объявление о продаже, которое звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, – это обман.

Когда дойдет дело до осмотра конкретных квартир, делайте это как можно тщательней, представляя себя будущим хозяином. Есть ли то, что после покупки сразу же потребует серьезного и дорогостоящего ремонта? Обязательно обратите внимание на состояние подъезда и лифта, есть ли на них следы вандализма? Узнайте какие люди живут в соседних квартирах. С плохим состоянием своей будущей квартиры вы еще можете что-то сделать, а вот с подъездом и беспокойными соседями – вряд ли. «Прочувствуйте» квартиру – какие ощущения она вызывает? Если есть выбор, старайтесь выбирать объекты с приятным видом из окон. Важно изучить не только саму квартиру, но и окрестности, пообщаться с местными жителями, от них можно получить наиболее важную и правдивую информацию.

Рассматривая вариант покупки недвижимости в новостройке, обязательно осмотрите модель будущей квартиры, а лучше – квартиру в уже построенном таком же доме этого же застройщика. Практически все серьезные игроки на строительном рынке предоставляют эту возможность. Сложилась практика, что часто квартиры в новостройках сдают без разводки коммуникаций, или даже без некоторых внутренних стен. Например, там, где должна быть ванная комната, или перегородка между комнатой и кухней, просто кирпичной кладкой в один ряд очерчена предполагаемая стена, которую вам придется возвести самим. С одной стороны, это позволяет самим планировать внутреннее пространство квартиры, с другой – вводит в дополнительные расходы. Также имеет смысл поинтересоваться о материалах отделки и гарантии на такой ремонт, если это уже включено в стоимость приобретаемой квартиры. Возможно, имеет смысл отказаться от отделки от застройщика и поручить ремонт самостоятельно выбранной организации.

Если вы покупаете квартиру как инвестицию.В этом случае я рекомендую вам обратить внимание на не очень престижные районы, где недвижимость можно купить за более низкую цену, а потенциальная доходность от сдачи в аренду может быть выше. Изучите планы развития районов в городе. Есть вероятность, в скором времени в некоторых из них планируется оживленное строительство и недвижимость подорожает. В любом случае, обращайте внимание на транспортную доступность квартиры – это, пожалуй, один из самых важных критериев для арендаторов, помимо цены.

Выбирая район для инвестиционной покупки крайне важно изучить спрос на квартиры в конкретных районах. А если речь идет о сдаче в аренду, то помимо этого хорошо бы определить и потенциальную доходность объекта. В обоих случаях можно воспользоваться специализированными интернет сайтами и посмотреть на них количество объявлений о спросе и предложении на квартиры в конкретных районах, микрорайонах и даже домах. Из этих же объявлений вы сможете получить представление о возможной стоимости аренды и спросе на площадь квартир: где-то большей популярностью пользуются небольшие однокомнатные апартаменты, где-то – более просторные двух- и трехкомнатные квартиры.

Кстати, раз речь зашла об апартаментах. Данный вид недвижимости появился на российском рынке не так уж давно. Достаточно много людей думают, что квартира и апартаменты это одно и то же. На самом деле есть существенные отличия, которые сказываются и на цене – апартаменты продаются существенно дешевле. В отличие от квартиры, апартаменты, с точки зрения Жилищного кодекса РФ, это помещение, не предназначенное для постоянного проживания. А значит, апартаменты считаются нежилым помещением, которое может, но не обязано отвечать нормам, предъявляемым к жилым помещениям для безопасного проживания граждан. Кроме того, в апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства, а коммунальные услуги оплачиваются по повышенным тарифам. Вот уже несколько лет в прессе то и дело появляются новости о том, что законодатели собираются уравнять правовые статусы квартир и апартаментов, но пока этого не произошло.

Решив самостоятельно заняться поиском продающихся квартир, помимо просмотра объявлений на специализированных интернет сайтах, походите по району, который вас заинтересовал. На окнах и балконах продающихся квартир могут быть размещены растяжки с объявлениями о продаже. Кроме того, будет полезно расспросить консьержку или гуляющих возле понравившегося дома жильцов, они могут обладать информацией, если их соседи собираются продавать жилье. Если же вы подумываете прибегнуть к услугам риэлтора, хорошо, далее пойдет речь о нем.

Сегодня огромное количество сделок проходит с участием риэлтора (также их называют маклерами и брокерами). И в то же время, репутация у представителей этой профессии по степени недоверия клиентов может соперничать разве что с мошенниками. Многие считают, что главная задача любого риэлтора – любой ценой обмануть доверчивого клиента. И в этом есть большая доля правды, потому как никогда нельзя верить всему, что вам говорят. И риэлтору тоже. Часто в том, что нас обманывают, мы виноваты сами.

Но есть и те, кто ценят и охотно пользуются их услугами, понимая, что риэлтор-профессионал хорошо ориентируется на рынке жилья во всех районах города, знает о специфике цен, а также преимуществах и недостатках конкретных домов. За вознаграждение хороший риэлтор, во-первых, оградит вас от ошибок, которые могут стоить вам миллионы рублей. А во-вторых, сам предложит наиболее подходящие вашим требованиям варианты для покупки, чем сэкономит время и силы. Поэтому, если вы уверены, что профессиональная помощь вам нужна, и вы готовы за нее платить, то ваша задача найти правильного риэлтора и правильно выстроить с ним сотрудничество.

Замечу, что услуги риэлтора наиболее актуальны тем, кто собирается приобретать недвижимость на вторичном рынке. Объектов на продажу много, ситуации часто встречаются не типовые. Покупателям новостроек в этом плане проще и на риэлторе они экономят гораздо чаще. Особенно если квартиру в новостройке покупают с использованием ипотеки, и банк все равно вынужден проверять документы, предоставляемые продавцом.

Как искать?Начните с рекомендаций знакомых, которые сами не так давно покупали квартиру и пользовались услугами конкретного риэлтора. Расспросите знакомых что не понравилось в работе с ним. Если таких знакомых не нашлось, ищите кандидатов в вашего правильного риэлтора через интернет. Можно обращаться и в крупные агентства, и к тем, кто работает «на себя». При первом контакте как можно четче опишите задачу, которую предстоит решить: какую квартиру хотите купить, для чего, где и за сколько, в какой срок. Также расспросите риэлтора о районах, в которых вы хотели бы приобрести недвижимость. А дальше слушайте кандидата: насколько он готов взяться за решение вашей задачи, на каких условиях. Важно понять уровень профессионализма кандидата, а также насколько сильно конкретный риэлтор будет стараться помочь вам получить именно то, что вы хотите, и насколько комфортно вам будет вместе работать.