Сергей Сапрыкин - Как купить квартиру без проблем. Жилищный вопрос

Как правильно выстроить сотрудничество?

Еще до того, как вы начнете работать с риэлтором, оговорите все условия будущей совместной работы. И самое главное – размер комиссионных. Договоренности нужно подробно указать в договоре.

Чем хорош договор. Во-первых, в нем вы оговариваете что именно входит в оказываемую риэлтором услугу, сколько она будет вам стоить и каков порядок оплаты. Во-вторых, договор служит гарантией взаимного соблюдения прав и обязанностей риэлтором и клиентом, а также гарантирует защиту прав потребителю риэлторских услуг, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. №2300—1 «О защите прав потребителей». В-третьих, договор позволяет риэлтору выступать представителем клиента перед продавцами недвижимости и другими лицами. Однако, для совершения ряда юридических действий также потребуется оформление нотариальной доверенности.

Какого-то единого вида договора на оказание риэлторских услуг нет. Но есть несколько популярных, предусмотренных Гражданским кодексом РФ: договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Обычно риэлтор выбирает один из этих вариантов договора и работает по нему. В принципе, вам как клиенту все равно какой из этих видов договора заключить. Впрочем, если вашу сделку по покупке недвижимости будет сопровождать юрист, возможно, он будет настаивать на каком-то конкретном варианте исходя из тех или иных нюансов. Тем не менее, действительно важно то, чтобы договор на оказание риэлторских услуг содержал следующие существенные условия:

1) Краткое и емкое описание предмета договора – в чем именно будет состоять работа риэлтора, например: подготовка определенных документов, оказание каких-либо консультаций, юридических сделок с объектом недвижимого имущества), а также описание параметров искомого для покупки объекта недвижимого имущества.

2) Указание на событие или условие, при наступлении которого услуга считается оказанной (например, получение зарегистрированного в надлежащем государственном органе экземпляра договора купли-продажи квартиры).

3) Размер, порядок и сроки оплаты вознаграждения исполнителя риэлторских услуг, санкции за несвоевременную его оплату, порядок и случаи возврата уплаченного вознаграждения.

4) Срок действия договора, возможность его продления.

5) Возможность или невозможность досрочного прекращения договора.

6) Указание на объем прав и обязанностей сторон в целях исполнения договора, в том числе обязанности или права предоставить определенные документы.

7) Права одностороннего расторжения договора.

8) Немаловажно убедиться в наличии полного и правильного наименования риэлторской компании, её адреса и контактных телефонов, банковских реквизитов.

9) Существенным условием договора с исполнителем риэлторских услуг является определение условий и порядка внесения предоплаты за приобретаемый объект недвижимого имущества. Крайне важно уточнить, идет речь о задатке или об авансе (предварительной оплате). Задаток – это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет причитающихся по договору платежей, и которая призвана предотвратить несоблюдение договора (купли-продажи). Если покупатель передумает приобретать объект, сумма уплаченного задатка остается у продавца. А если продавец передумает продавать, то он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка. Так говорится в статье 381 ГК РФ. А вот аванс (предварительная оплата) такой защитной функции не несет. И в случае срыва сделки купли-продажи до момента передачи недвижимости по вине любой из сторон, продавец возвращает покупателю полученный от него аванс.

Кстати, внесение задатка имеет ряд нюансов, которые также важно знать. Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Задаток вносится только денежными средствами. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие положения непосредственно в текст договора. Если возникли сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Определившись со всеми вышеуказанными параметрами сотрудничества с риэлтором до начала работ ваша уверенность в том, что вы правильно выстраиваете с ним работу, должна обоснованно возрасти.

Вы заметили как много юридических нюансов необходимо знать при совершении сделок с недвижимостью? Открою вам секрет: все профессиональные риэлторы при совершении клиентских сделок с консультируются с юристами. В крупных риэлторских агентствах юристы являются штатными работниками. А риэлторы-одиночки, как правило, сотрудничают с кем-нибудь из проверенных специалистов. Конкуренции между ними, как правило, нет, Потому что риэлтор и юрист не заменяют друг друга, а взаимно дополняют.

Таблица. Возможные действия риэлтора и юриста при осуществлении сделок с недвижимостью

Еще раз повторюсь: избегайте доверять всему, что говорит ваш риэлтор. Если у рассматриваемой вами для покупки квартиры «сложная» юридическая история, либо вас смущают документы на недвижимость, либо вас вообще что-либо смущает, но вы твердо заинтересованы именно в этом объекте – проконсультируйтесь по этому поводу со сторонним юристом, который специализируется на сделках с недвижимостью. Конечно, это будет дополнительный расход, но он может уберечь вас от потери гораздо более крупной суммы, а также поможет дополнительно убедиться в профессионализме и честности вашего риэлтора.

До того, как приступать к поискам квартиры для покупки, определитесь сколько вы можете потратить на ее покупку. Хорошо, если вы уже располагаете необходимой суммой. Тогда ваши позиции как покупателя значительно усиливаются, так как при необходимости вы можете увеличить сумму аванса за квартиру, и/или быстро выйти на сделку. И вы можете и должны требовать существенных скидок как у компаний-застройщиков новостроек, так и у продавцов вторичного жилья. Отложите на непредвиденные случаи некоторую сумму в «резервный фонд».

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».