Борис Кривонос - Американское право. Советы адвоката

– А что делать, если так и не удалось преодолеть разногласия?

Если никакие мирные переговоры не помогли достичь взаимопонимания, все-таки, прежде чем обращаться в последнюю инстанцию – суд, найдите посредника, который выступил бы третейским судией в споре. Посредник не принимает решений, требующих исполнения, но, с другой стороны, в состоянии помочь сторонам пойти на компромисс. Существуют общественные и государственные программы, субсидирующие деятельность посредников, поэтому его помощь обойдется недорого или вообще бесплатно.

– Если домовладелец предлагает обратиться в арбитраж, следует ли жильцу соглашаться?

Арбитраж – последняя остановка по пути к судебному разбирательству. Преимущество этого способа разрешения конфликта в том, что, по сравнению с судом, это довольно быстрый и не дорогостоящий вариант. Как и судья, арбитр может принять решение, обязывающее стороны к его исполнению. Но эта власть у арбитра появляется только после того, как стороны заранее договорились подчиниться его воле, например, в самом контракте об аренде. На самом деле, в контрактах часто записывается, что в случае спора стороны обязаны обратиться в арбитраж, а не в суд. В арбитраже имеют место неформальные слушания, где каждая из сторон излагает свою версию событий. Если после принятого решения проигравший отказывается его исполнить, то выигравшему несложно затем пойти в суд и на его основании получить постановление, которое подлежит исполнению как любое иное судебное решение, ослушаться которого нельзя. В отличие от суда, постановления арбитража обжалованию не подлежат, за исключением тех случаев, когда решение достигнуто обманным путем.

– А что делать, если посредничество или арбитраж не возымели действия?

В таком случае имеет смысл обратиться в суд. Если сумма иска незначительна, речь идет о суде малых исков, где можно обойтись без адвоката. Такие суды хороши тем, что рассматривают дело в короткие сроки и не требуют больших расходов. Недостаток же их в том, что, кроме денежной компенсации, они не предполагают иных мер возмещения убытка. Например, они не могут заставить домовладельца предоставить гараж в доме, хотя это и было обещано при подписании контракта. Но они могут сократить размеры квартплаты в качестве компенсации за невыполненное обещание.

ОБ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА

Читатели моей юридической рубрики в одной из русскоязычных газет, проживающие в Бруклине, однажды поинтересовались, несет ли владелец дома какую-либо ответственность за хулиганские поступки, совершенные незнакомцами в здании или на территории. В самом деле, по закону большинства штатов, домовладелец обязан хоть в какой-то мере обеспечить безопасность квартиросъемщиков от нападений со стороны хулиганов или грабителей или даже других жителей дома.

– Вообще-то, если говорить об уголовной ответственности, то это выглядит довольно странно: законопослушный гражданин в лице домовладельца должен понести наказание за действия посторонних лиц?

Тем не менее, это так. В этом смысле, владелец дома в незавидном положении – его могут судить (и судят же, во все более растущем количестве конкретных случаев) жильцы за нападения и другие правонарушения, совершенные против них в пределах помещения, которым он владеет. Интересно, что и суммы компенсации за причиненный физический урон жильцы выигрывают немалые, нередко от 100 тысяч до миллиона долларов.

– В каких «анналах» записана ответственность хозяина дома?

Правовые обязанности домовладельцев содержатся во всевозможных жилищных кодексах, местных указах и постановлениях, но чаще всего в судебных решениях. Согласно этим правовым нормам, владелец дома, не только отвечает за безопасность на территории, ему принадлежащей, но также должен предотвратить прочие незаконные действия, такие как торговля наркотиками, их употребление и проч.

– Понятно, что владельцу дома не по душе подобные строгости. Каким образом он может им воспрепятствовать?

Проще всего, ему следует побеспокоиться о некоторых превентивных мерах. Они не только уменьшат вероятность правонарушений, но и снизят риск для самого владельца быть судимым за совершенное нападение, ограбление, воровство, наркоманию и т. д. Для этого хозяин дома должен выполнить или даже «перевыполнить» все требования, связанные с безопасностью дома и выдвинутые указанными выше правовыми нормативами. Это, например, может касаться технических конструкций для внешних замков, освещения, крепежей на окнах и т. п. Помимо этого, владельцу следует реалистично оценить криминологическую ситуацию в данном микрорайоне и внутри самого дома, чтобы, принять меры, возможно, сверх тех, которые предусмотрены жилищными указами и решениями.

– Что дает возможность такой реалистической оценки?

Криминологическую ситуацию можно выяснить с помощью представителей местной полиции. Ею владеют также страховые компании, предлагающие страховые полисы на случай телесных повреждений, уголовных происшествий и т. п. Кроме того, существуют частные агентства безопасности, у которых можно получить любую информацию по этим вопросам.

– На какие помещения внутри и вне дома распространяется ответственность домовладельца?

Разумеется, на места общего пользования, такие как вестибюль, коридоры, лифты, прачечная или гараж. Кроме того, в определенной мере владелец, несмотря на право жильца на частную жизнь, отвечает за происходящее внутри самих жилых квартир.

– Если говорить о принятии дополнительных мер безопасности, то это может довольно дорого обойтись хозяину дома, и пойдет ли он на это из материальных соображений?

Известны многочисленные случаи, при которых владельцы дома обсуждали вопросы безопасности на собраниях с жильцами, в результате которых выносились решения разделить между всеми материальное бремя обеспечения дополнительной безопасности в доме. Многие жильцы, как правило, согласны платить больше, лишь бы было жить спокойнее. Но, при этом, и сам владелец должен понимать, что лучше потратиться на эффективные меры безопасности, нежели впоследствии расплачиваться за случившееся. Например, в случае таких тяжких преступлений, как изнасилование, среднеарифметическая компенсации жертве этого преступления в суде присяжных превышает 1,2 миллиона долларов.

ДИСКРИМИНАЦИЯ ПРИ СНЯТИИ ЖИЛПЛОЩАДИ

Уроженка России со своим мужем, прибывшим в Америку из арабской страны, и ребенком облюбовали жилой дом в удобном и привлекательном месте Нью-Йорка. В здании имеются прачечная и спортивный зал, а на его территории расположены открытый бассейн и теннисный корт. Табличка в окне жилконторы гласит: «Квартиры на сдачу». Муж позвонил в контору, и ему сообщили, что имеются для аренды несколько квартир, которые ему могут показать в любое время. Супруги прибыли для осмотра квартир в тот же день, но, к своему удивлению, получили ответ, что последняя из квартир только что была сдана. Не говорит ли случившееся о каких-либо нарушениях со стороны хозяев дома или их представителей? Не имеет ли это отношение к дискриминации? На эти вопросы мы попытаемся найти ответы.