Борис Кривонос - Американское право. Советы адвоката

– Допустим, что работник жилконторы дома не захотел вселять новых жильцов из-за того, что муж является переселенцем из арабской страны, фигурирующей как потенциальный источник опасности в контексте борьбы против международного терроризма. Иными словами, если речь идет о дискриминации, то имел ли на это право владелец дома?

Не имел, но, похоже, именно это и случилось, если на тот момент, который упоминался, имелись квартиры для сдачи. Во всех без исключениях штатах США дискриминация против жильца (или потенциальных жильцов, как в рассматриваемом случае) запрещена по признаку цвета кожи, вероисповедания, национального происхождения или пола, и это записано в законе, называющемся по-английски Fair Housing Act. Кроме того, в ряде штатов также запрещено отказывать в предоставлении жилья на основании сферы занятости, половой ориентации или семейного статуса. Если, таким образом, владелец дома отказал будущим жильцам по причине принадлежности одного из них к определенной национальности, то он не имел на это право.

– В каких случаях владелец дома вправе отказать потенциальному жильцу?

Хотя законы различаются в зависимости от штата, но для отказа должна быть весьма веская и оправданная причина. Например, если будущий жилец собирается разместиться в предполагаемой небольшой квартире с необъяснимо большим числом родственников, или если финансовое состояние, кредитная история или сомнительная предыдущая история аренды жилплощади вызывают большое недоверие у владельца дома. Понятно, что менеджмент дома не вправе отказать супружеской чете лишь на основании этнической принадлежности любого из членов семьи. С другой стороны, если, например, об аренде квартиры с двумя спальнями хлопочет одинокая мать с ребенком, в то время, как на такую же квартиру может рассчитывать муж и жена с ребенком, то у домовладельца могут быть правовые основания для отказа матери-одиночке.

– Какие основания для отказа считаются приемлемыми и не вызывающими каких-либо нареканий?

Вполне допустимо, когда домовладелец не принимает жильцов, которые не намерены соблюдать установленные им правила проживания. При этом, разумеется, сами правила должны быть разумными и реалистичными, а не произвольными и надуманными. Например, требования к тому, чтобы у квартиросъемщиков не было домашних животных, чтобы у них был определенный минимальный доход или чтобы они представляли рекомендации со стороны, считаются разумными и удовлетворительными. Важно также, чтобы правила проживания в равной мере относились ко всем жильцам, а не лишь к некоторым. Если съемщик нарушает эти правила, то у хозяина дома появляются основания для его выселения через жилищный суд.

– Какие основания для отказа в сдаче жилья считаются дискриминационными и заслуживающими наказания?

Федеральное законодательство запрещает дискриминацию на почве расы, вероисповедания, этнического происхождения, пола, возраста, физической или умственной неполноценности или на основании того факта, что у предполагаемых жильцов имеются дети. Кроме того, в некоторых штатах также нельзя отказывать в жилье по причине семейного статуса или половой ориентации.

– Каковы примеры дискриминации?

Как отмечалось выше, домовладелец, например, не должен обманывать, указывая на отсутствие квартир, в то время, как они, наоборот, имеются, или устанавливать более высокие требования, например, к доходу, для отдельных, а не всех жильцов. Он также не вправе отказывать инвалидам, например, в проживании в квартире слепого жильца собаки-поводыря, даже если в доме не разрешается держать домашних животных.

– Как поступать тому, кого обидели дискриминационной мерой?

В течение года после того, как это случилось, нужно подать жалобу в федеральный Департамент жилищного и городского развития. Департамент затем назначит арбитра для мировой сделки между сторонами. Если таковая не достигнута, то состоится административное слушание в Департаменте, которое и вынесет окончательное решение. Помимо этой меры, возможно также подать иск на домовладельца в федеральный суд или суд штата. В случае успеха жильцу могут присудить денежную компенсацию за понесенные материальные убытки или даже за нанесенный моральный ущерб.

КАК ПРОИСХОДИТ ВЫСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦА ИЗ ДОМА?

Вы перестали платить за квартиру, и теперь домовладелец пытается вас выселить из дома. Какого рода предупреждения или извещения он должен был направить вам, и каков порядок выселения через судебное вмешательство?

– Прежде всего, что такое выселение как юридический процесс?

Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого им помещения. Выселение невозможно без судебного решения после того, как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает наказание этой мерой. Важно отметить, что перед тем, как обратиться в суд, и уж тем более перед тем, как добиваться судебного решения о выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин сначала обязан объявить жильцу о прекращении аренды.

– Какова процедура выселения?

В каждом штате имеется свое законодательство, описывающее требования к действиям домовладельцев по выселению съемщиков жилья, имеются свои правила о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и как их направить ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы – определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить за жилплощадь по задолженности, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда хозяин вправе подать в суд.

– Если говорить об извещении, то, наверное, для каждой ситуации требуется своя форма, не так ли?

Совершенно верно, и, несмотря на некоторые вариации от штата к штату, в целом существуют три вида уведомлений о прекращении аренды. Одно касается ситуации, при которой жилец задолжал за квартплату. По содержанию оно означает примерно следующее: «Плати или съезжай!». Обычно жильцу предоставляется для уплаты несколько дней – в большинстве штатов от трех до пяти.

– Какие существуют другие типы оповещений?

Другой тип уведомления касается нарушения положений договора о снятии жилплощади. Например, в договоре значится, что жилец не имеет права держать домашних животных, а вы завели терьера. Или в договоре особо указывается что нельзя шуметь, а вы ночами тренируетесь в игре на барабанах, поскольку выступаете в самодеятельном вокально-инструментальном ансамбле. По существу, извещение этого рода означает «Исправься или съезжай!» Жильцу дают некоторый срок на то, чтобы исправить ситуацию или съехать с жилплощади. В противном случае, домовладелец пойдет против вас в суд на выселение.