Александр Борисов - Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)

Ч. 2 комментируемой статьи устанавливает, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в т. ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о ГКО.

Тем самым на законодательном уровне закреплены с соответствующими изменениями следующие положения п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. № 388 [28] СПС. ): кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в т. ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Закон 1998 г. об оценке так же, как и комментируемый Закон, предусматривает разработку и утверждение методических указаний о ГКО (ст. 19 Закона 1998 г. об оценке в ред. Закона 2014 г. № 225-ФЗ). В целях реализации положений Закона 1998 г. об оценке Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (в настоящем комментарии обозначаются как Методические указания о ГКО (2016 г.)).

Наряду с этим в своё время были изданы следующие нормативные правовые акты методического характера:

Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 г. № П/307 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» [29] СПС. ;

Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» [30] СПС. ;

Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка» [31] РГ, 2006, 22 сентября, № 212. ;

Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов» [32] РГ, 2007, 15 мая, № 100. ;

Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [33] СПС. .

В целях реализации положений комментируемого Закона Минэкономразвития России подготовлен проект Методических указаний по кадастровой оценке (в настоящем комментарии обозначается как проект Методических указаний по кадастровой оценке (2016 г.). Утверждение же названного проекта в настоящее время лишь ожидается. Методические указания по кадастровой оценке объектов недвижимости согласно п. 1.2 их проекта планируются к использованию для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: земельных участков и объектов капитального строительства (в т. ч. зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов).

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Комментируемая статья определяет перечень принципов проведения ГКО. В качестве таковых названы:

1) принцип единства методологии определения кадастровой стоимости;

2) принцип непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости;

3) принцип независимости и открытости процедур ГКО на каждом этапе их осуществления;

4) принцип экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Закон 1998 г. об оценке не формулирует принципы оценочной деятельности. В изданных же на основании данного Закона нормативных правовых актах формулируются принципы составления отчёта об оценке. Так, в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 [34] СПС. , установлено, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

– в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

– информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

– содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Причём в «предшественнике» данного документа содержалась более детальная регламентация, включавшая в себя в т. ч. и название каждого из принципов. В частности, п. 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 [35] РГ, 2007, 5 сентября, № 195. (признан утратившим силу Приказом Минэкономразвития России от 10 июля 2015 г. № 467 [36] pravo.gov.ru, 2015, 18 сентября. ), устанавливалось, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

– в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

– информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

– содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

– состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);