Александр Халитов - Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.

Основы районирования

На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.

При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.

Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.

Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.

Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:

Массив– район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив»,и мы для определения таких районов будем использовать именно его.

Граница– в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.

Барьер– железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва –река.

Канал проницаемости– в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.

Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.

Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.

Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:

Определения зоны города;

Определение жилого массива;

Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);

Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.

Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.

Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.

Но непосредственно Пресней считается только центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.

Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.

Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».

Правило №3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.

История административного деления Москвы

К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.

Список частей (районов) Москвы 1888 год:

Городская

Тверская

Мясницкая

Пятницкая

Якиманская

Пречистенская

Арбатская

Сретенская

Яузская

Басманная

Рогожская

Серпуховская

Хамовническая

Пресненская

Сущевская

Мещанская

Лефортовская

Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.

Радиальное развитие города очевидно на север – вдоль Дмитровского шоссе, в меньшей степени на северо-запад и северо-восток.

Границы районов существенно отличаются от границ одноименных современных районов: Хамовники включают в себя часть современного Дорогомилово, но самая премиальная часть Хамовников – Остоженка – входит в состав Пречистенского района;

Арбатская часть район включает в себя территории Патриарших Прудов, которые сейчас входят в состав Пресненского района;

Сретенка и Яузский районы после революции 1917 года были ликвидированы и так и не возродились в каком бы то ни было виде.

Дореволюционные карты будет нам очень полезны*.

Во-первых, Москва в пределах Садового кольца была полностью застроена к концу XIX века и сложившийся характер застройки до сих пор сохраняется;

Во-вторых, районы дореволюционной Москвы обладали большей внутренней однородностью, чем районы советского и современного периода;

В-третьих, изучая топонимику, сможете выяснить для себя много интересного. Возможно, жилые дома, построенные в местности, прежде называемой «Сукино Болото» или занятое «Холерным кладбищем» автоматически выпадут из поля Вашего интереса.

После революции 1917 года, административное деление Москвы приобрело ярко выраженный радиальный характер. Это было связано с тем, что районы формировались не по географическому принципу, а на основе существующих подпольных партийных ячеек. В 1917 году – во время революции – их было всего 8, соответственно город поделили на 8 новых советских районов. Так как партийные ячейки существовали в рамках крупных промышленных предприятий, расположенных на окраинах города, впервые в мировой истории, районы начали формироваться не от центра, а к центру. Число районов до 1935 года менялось от 6 до 10.