Алексей Волков - Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

● проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

● в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

● местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

Рассматриваются два варианта финансирования проекта [12].

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

● количество мест (100 или 120);

● объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

● средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

● выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

● процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.

При рассмотрении варианта самофинансирования (без использования кредитных средств) рассматриваются прогнозы:

● недисконтированных поступлений и платежей (табл. 28);

● дисконтированных поступлений и платежей (табл. 29).

Затем анализируется чистый денежный поток проекта с учетом дисконтирования и без его учета. Основной смысл – понять влияние дисконтирования на эффективность проекта.

В качестве основы для анализа взят базовый пессимистический вариант проекта с параметрами: 100 мест, стандартные капитальные затраты, цена номера – 70 долларов в сутки.

В качестве ставки дисконтирования принята ставка 12% годовых – ожидаемая инвестором в данном конкретном случае норма доходности капитала.

При дисконтировании проекта срок окупаемости проекта сдвинулся на три квартала вправо. Положительный эффект проекта для инвестора наблюдается начиная со II квартала пятого года.

Проект– уникальный процесс, предполагающий координированное выполнение взаимосвязанных действий для достижения определенных целей в условиях временных и ресурсных ограничений.

Инвестиции– денежные средства, имущественные и интеллектуальные ценности, направляемые на создание новых компаний, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих, приобретение недвижимости, ценных бумаг и других активов с целью получения прибыли и иного положительного эффекта.

Инвестиционный проект– это последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальным вложением, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении.

Инвестор– частное или юридическое лицо, располагающее достаточными денежными средствами, стремящееся приобрести те или иные активы, заинтересованное в сохранении вкладываемых средств и получении дохода на них в том или ином виде.

Инвестирование– вложение инвестиций в экономику, осуществление действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта.

Инвестиционный процесс– совокупное движение инвестиций различных форм и уровней.

Последующее инвестирование– дополнительное инвестирование, осуществляемое существующим инвестором. Дополнительное инвестирование может быть оговорено специальным документом, подготовленным при первичном инвестировании.

Переходное финансирование– тип венчурного финансирования, в форме кратко– или среднесрочного кредитования компаний, намеревающихся впервые зарегистрировать свои акции на фондовой бирже.

Строительство компании– участие венчурного инвестора в превращении компании, получившей инвестиции, в привлекательный объект для последующей продажи принадлежащего ему пакета акций компании.

Активный инвестор– инвестор, который активно участвует в управлении компанией, поощряя менеджеров опционами на акции или иными способами, и обычно сразу планирует выход из проинвестированной компании.

«Бизнес-ангелы»– состоятельные люди, вкладывающие собственные средства в начинающийся или расширяющийся бизнес.

Оценка– соотнесение объекта с принятым критерием, образцом или нормой.

Риск:

● в широком смысле – возможность появления обстоятельств, обусловливающих неуверенность или невозможность получения ожидаемых результатов от реализации поставленной цели, нанесение материального ущерба, опасность валютных потерь;