Андрей Кирилловых - Инвестиционное товарищество: правовые основы организации и деятельности

Развитие долевого строительства в последние годы все чаще ориентирует на совместное участие юридических лиц, выполняющих функции строительного инвестирования. В этом случае речь идет о соинвестировании (девелоперских договорах [64] В буквальном переводе с английского языка понятие «девелопмент» означает «развитие» // Англо-русский юридический словарь с транскрипцией. изд. 2-е, испр. и доп. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. – с. 256. ), где в качестве соинвесторов выступают несколько крупных компаний. Девелопмент за вознаграждение (free development) подразумевает, что девелопер является лицом, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта собственными средствами и не получает прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов. В этой связи при определенных условиях оптимальными формами такого рода совместного предпринимательства являются договоры простого товарищества и инвестирования.

В литературе, тем не менее, отмечается неоднородность обязательств, вытекающих из инвестиционных договоров и договоров простого товарищества, несмотря на отсутствие четких критериев их разграничения. Общность цели, например, в договоре долевого участия в строительстве видится в четкой формулировке предмета договора, представляющего собой объединение вкладов в целях совместного строительства конкретного объекта недвижимости. В то же время, по мнению некоторых авторов [65] Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. – 2002. – № 2. , нельзя отождествлять договор о совместном участии в долевом строительстве с договором простого товарищества, поскольку отсутствуют совместные действия участника долевого строительства и главного инвестора. При этом единственной обязанностью дольщика является оплата своей доли. Судебная практика, также неоднозначная в определении природы отношений сторон, либо исходит из расширительного толкования [66] См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 декабря 2004 г. по делу № А56-14985/04. , либо из буквального понимания сущности взаимодействия участников сделки [67] См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 июля 2004 г. № А42-8749/03-13. , несмотря на установление в обоих случаях сходного признака – наличие общей цели. То есть в одних случаях, суды, используя этот признак, признают взаимодействие сторон по совместному инвестированию в рамках договора простого товарищества, а в других – нет.

Некоторые авторы высказывают мнение о существовании отдельных договоров о долевом участии в строительстве, которые по сути являются простым товариществом, со всеми присущими ему признаками. При этом таким сделкам противопоставляются инвестиционные договоры, предусматривающие вложение денежных средств в строительство жилой недвижимости [68] Пиксин Н. Договор долевого участия в строительстве // Корпоративный юрист. – 2005. – № 1. – С. 61. .

По справедливому мнению Д. С. Соловьева, общая цель участников договора долевого строительства позволяет относить его к разновидности договоров о совместной деятельности, имея в виду общую конечную цель – возведение жилого дома, и выделить из ряда смежных договоров [69] Соловьев Д. С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. – 2007. – № 7. . Несмотря на различие позиций, общая линия судебных инстанций по данному вопросу склоняется в сторону признания за отношениями из долевого строительства отношений из договора простого товарищества, как наиболее близкого по своей природе [70] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Хозяйство и право. – 2000. – № 10; Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. – № 2. .

В литературе авторы выделяют целый ряд других объединений, которые можно отнести к конструкции объединений договорного типа – договора простого товарищества и договора о совместной деятельности. Так, в качестве разновидностей договора простого товарищества, по мнению В. А. Лаптева выступают консорциум, картель, синдикат, пул, корпоративный стратегический альянс и иные объединения. Такое разнообразие видов объединений по договору простого товарищества объясняется спецификой экономических отношений между его участниками, а также условиями работы на соответствующем рынке [71] Лаптев В. А. Предпринимательские объединения: холдинги, финансово-промышленные группы, простые товарищества. М.: Волтерс Клувер, 2008. . И. С. Ястребов полагает, что договор о создании страхового пула является подвидом договора простого товарищества, характеризуемого более узкой целью и особыми субъектами совместной деятельности [72] Ястребов И. С. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора простого товарищества. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. – С. 10. . В свою очередь, учредительные договоры, по мнению П. А. Панкратова, являются одной из разновидностей договора о совместной деятельности [73] Панкратов П. А. Учредительный договор с участием иностранных юридических и физических лиц // Вестник МГУ. Право. – 1992. – № 3. – С. 46. .

В тоже время, соотношение инвестиционного договора (контракта) и договора простого товарищества (о совместной деятельности) не позволяет отождествлять указанные гражданско-правовые формы. Следует отметить, что в правоприменительной практике в этой части отсутствуют универсальность, единство толкования правовых норм. Ясность в правоприменительную деятельность приходится вносить высшим судебным инстанциям. Так, в одном из Постановлений ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2004 г. № 639/04 по делу № А58-8140/2002) содержится следующий тезис: несоответствие инвестиционного договора на строительство объектов недвижимости требованиям ст. 104 ГК РФ само по себе не делает его незаключенным, если участники договора не определили его как договор простого товарищества (о совместной деятельности) [74] Защита прав инвесторов в капитальном строительстве / В. А. Баранов, А. А. Овчинников, О. Н. Петюкова и др.; под ред. В. А. Баранова, О. Н. Петюковой. М.: Деловой двор, 2012. .