Array Коллектив авторов - Правовая поддержка иностранных инвестиций в России

До начала производства работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области.

Правовая основа: ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 9 Закона Московской области от 19 октября 2004 г. «Об организации государственного архитектурно-строительного надзора на территории Московской области».

Законодательством Московской области предусмотрен запрет всем юридическим и физическим лицам вести без ордера любые виды земляных работ. Ордер на право ведения земляных работ выдается непосредственному исполнителю (строительной организации – подрядчику) главным архитектором района.

Правовая основа: п. 5 ТСН ПЗиСР-97 МО «Правила организации строительства и производства земляных работ на территории Московской области».

Строительство должна вести организация, имеющая лицензию на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

Правовая основа: ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).

Разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительной и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство.

Правовая основа: ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Территориальные строительные нормы ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области».

Большинство правовых вопросов при реализации первых этапов инвестиционного проекта связано именно с земельными правоотношениями. Правильное применение норм земельного законодательства закладывает основы успешного развертывания всего проекта. От того, насколько профессионально юристы проведут оформление сделки с землей, во многом зависит судьба всего предприятия.

Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г. внесло серьезные коррективы в практику отношений, связанных с куплей-продажей земли. Правоприменители постепенно привыкают к новым нормам. Особого внимания заслуживает проблема приватизации земельных участков, т. е. перехода в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Приватизация земель – закономерное явление, связанное с поиском путей повышения эффективности землепользования. Земля обретает реальных хозяев.

Приватизация земельных участков, их возмездное отчуждение из собственности государственной или муниципальной в частную регулируется несколькими нормативными правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»; от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» и другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации.

28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Фактически, ни до 1917 г., ни после вопрос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще, либо имел место в довольно ограниченных пределах.

Рост иностранных инвестиций в России, появление все новых проектов, в которых земельные правоотношения играют ключевую роль, – обстоятельства, побуждающие достаточно подробно рассмотреть наиболее важные вопросы регулирования земельных отношений.

Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю. Юридически равноправными признаются:

• государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральная собственность);

• государственная собственность субъектов Федерации;

• собственность муниципальных образований (муниципальная собственность);

• собственность на землю юридических и физических лиц (частная собственность) [2] См.: Глава III Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), ст. 212 ГК РФ. .

Земельные участки в отличие от других объектов коммерческого оборота не могут быть ничейной вещью. Все земли, кроме находящихся в муниципальной и частной собственности, относятся к государственной собственности [3] См.: Статья 16 ЗК РФ; п. 2 ст. 214 ГК РФ. .

В настоящее время в государственной собственности находится большая часть российских земель. Применение Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» [4] См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 30. Ст. 3060. позволит перевести в муниципальную собственность значительную часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования.

В соответствии со ст. 9–11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В пункте 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями принадлежит органам местного самоуправления в пределах их компетенции, если иное не предусмотрено законодательством.

Конституцией РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, а также земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что субъекты Федерации вправе принимать соответствующие законы и иные правовые акты, не противоречащие федеральным законам (подп. «в», «г» ст. 72; ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ). Так, в Законе Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 21 сентября 2004 г.) установлено, что правом предоставления в собственность и аренду для коммерческой деятельности земельных участков, находящихся в государственной собственности, обладают соответствующие органы местного самоуправления с учетом ряда условий, в частности, если площадь таких участков в зависимости от района не превышает 0,5–3 га. Земельные участки большей площади предоставляются Министерством имущественных отношений Московской области. Кроме того, независимо от размеров участков их предоставляет Правительство Московской области, если одновременно с предоставлением земельный участок переводится из одной категории в другую.