Диаконов В. - Гражданское право РФ(Общая часть): Учебное пособие.

Вещные права на жилое помещение, а также их обременения и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Правоустанавливающими документами при этом являются акты органов власти, судебные решения, договоры, иные сделки. Правообладание возникает с момента государственной регистрации сделок. Нотариальное удостоверение сделок государственную регистрацию не подменяет.

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами – места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности в кондоминиуме – это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

Согласно ст. 291 ГК товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, созданная для управления кондоминиумом. Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий: придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, где жилые помещения являются собственностью отдельных субъектов права, а остальные части комплекса – общей собственностью домовладельцев.

Товарищество может быть организовано и в одном подъезде дома.

Решение об организации товарищества и его устав принимаются на общем собрании собственников квартир. Органами управления являются общее собрание и правление. Юридическим лицом оно становится с момента его государственной регистрации. Членство в товариществе возникает с момента государственной регистрации права нового собственника на жилое помещение.

Имущество товарищества состоит из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, услуги и ремонт и других источников.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав, неизвестную развитому законодательству. Это – вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц-несобственников, что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте.

Появление и сохранение этих вещных прав в российском праве связано с существованием планово-регулируемой, государственной экономики. Государство как собственник основной массы имущества, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот самостоятельные юридические лица, предприятия и учреждения, закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве. С 60-х годов это право стало именоваться в СССР правом оперативного управления, а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по содержанию право полного хозяйственного ведения, предназначенное для производственных предприятий, и более узкое право оперативного управления – для госбюджетных и аналогичных им учреждений.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т. д. Сохранение в нашем имущественном обороте предприятий и учреждений, не являющихся собственниками имущества, свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном виде сохраняющей определенные элементы прежней, государственной хозяйственной системы. К числу таких элементов относятся и вещные права, такие как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах предприятия и учреждения.

Субъектом права оперативного управления могут быть как унитарные (казенные) предприятия (ст. 115 ГК), принадлежащие к категории коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120 ГК), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, принадлежащие частным собственникам. При этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и другими, например, частными собственниками – гражданами и юридическими лицами. Они в определенных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью, что влечет появление у них особого права на полученное таким образом имущество, которое также можно определить как право хозяйственного ведения в соответствии с п. 2 ст. 298 ГК.

Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, которые они получают от собственника на закрепленное за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию как коммерческой организации, либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.