Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное

объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной

местности ( neighbourhood ).

129 кондоминиум (лат. con-dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого

имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим.

перев.

130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно-эксплуатационных организаций от

живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии

жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. –

прим. перев.

131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником

своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный

кредит. – прим. перев.

АССОЦИАЦИИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ПРЕИМУЩЕСТВА И

НЕДОСТАТКИ.

В глубине солнечного Колорадо, в нескольких милях к востоку от Боулдера, там, где Скалистые

горы встречаются с Великими Равнинами, находится домовладельческая община Найлэнд Кохаузинг

( Nyland Cohousing ). Со своими 42 разноцветными двухэтажными домами, Найлэнд является крупнейшим

живым жилищным сообществом в Соединенных Штатах. В общине имеется просторный деревянный общий

дом, деревообрабатывающая мастерская, большой органический сад и много акров общественной земли.

Как и в большинстве домовладельческих общин, члены общины имеют право собственности на свои

индивидуальные жилые помещения и землю, находящуюся под ними. Общими же территориями поселения

135 жителей Найлэнд Кохаузинг управляют посредством ассоциации домовладельцев.

Хотя законы, регулирующие организацию и деятельность ассоциаций домовладельцев, различаются

от штата к штату, в целом они сходятся в том, что: (1) ассоциация владеет (имеет в собственности) общими

территориями – такими, как внутренние дороги и тропинки, парки, здания социально-культурного

назначения и т.п., и (2) все собственники индивидуальных участков должны быть членами ассоциации и

платить регулярные отчисления на содержание и управление общими территориями и инфраструктурой.

Альтернативные поселения могут также использовать форму домовладельческих ассоциаций по следующим

соображениям: (1) это общеизвестная категория юридических лиц, используемая для совместного

управления общим имуществом и получения банковского финансирования для индивидуального

жилищного строительства; (2) по законодательству некоторых штатов и районов, группа застройщиков,

намеревающаяся иметь индивидуальные жилые дома и общие территории, должна организовываться

именно как ассоциация домовладельцев или ассоциация кондоминиума перед тем, как их план застройки

будет утвержден администрацией города или района.

Некоторые из домовладельческих общин, к примеру, Сонора Кохаузинг ( Sonora Cohousing ) в

Таксоне, штат Аризона, установили такой порядок, что жители общины автоматически становятся членами

совета директоров ассоциации домовладельцев и сообща решают все общественные вопросы, не только

касающиеся содержания недвижимости, на своих регулярных общих собраниях. В других, таких, как

Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все

члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является

высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией

поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не

имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации

домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров

ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.

Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо

того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация

просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает,

намерена ли она платить налоги как ассоциация домовладельцев и получить определенные налоговые

преимущества, или же платить налоги на общих основаниях, как простая некоммерческая корпорация. (<...>

В отличие от некоммерческой корпорации со льготным налогообложением по статье 501(с)3, если

ассоциация домовладельцев ликвидируется и продает свое имущество, закон не требует, чтобы вырученная

от продажи сумма была передана другой некоммерческой организации с теми же целями; деньги могут быть

распределены между участниками ассоциации, как в любой коммерческой организации.)

Преимущества в финансировании – иногда. Банки и другие кредитные учреждения знакомы с

ассоциациями домовладельцев и обычно охотно финансируют их, если они организованы по типичной

схеме, т.е. когда индивидуальные участки принадлежат отдельным членам, а общие территории –

ассоциации в целом. В связи с этим форма ассоциации домовладельцев выгодна для жителей живых

жилищных сообществ, которые обычно строят свои дома в кредит и получают компенсацию за вложенные

средства в случае выхода из общины. Однако этого преимущества не будет, если ассоциация организована

по типу Этхэвен, где вся земля принадлежит юридическому лицу. Так как никто из членов Этхэвен не

является собственником своего индивидуального участка, никто из них не может предоставлять свой

участок в залог для обеспечения возврата кредита, и поэтому строительство осуществляется за счет личных

средств или частных займов. (Это не является недостатком домовладельческой ассоциации как таковой, но

именно нетипичным способом организации ее в Этхэвен.)

Возможность выбора соседей.Если, однако, община, подобно Этхэвен использует ассоциацию

домовладельцев для владения всей недвижимостью (а не только общими территориями) и не продает, а

сдает в аренду индивидуальные участки, она получает возможность выбирать своих членов. (Опять-таки это

не преимущество ассоциации домовладельцев как таковой, а преимущество именно того, что вся земля

принадлежит общине.) В домовладельческих же общинах (кохаузинг) индивидуальные участки обычно

продаются на открытом рынке (это одно из требований для получения банковского финансирования), так