Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

более комфортного «микроклимата» внутри нее – лучшего доступа солнца, проветривания, защиты от

пыли и шума и т.д. – и налаживания оптимальных связей между отдельными постройками. Каждая группа

имеет свои общие территории, социально-бытовые объекты и пр. Помимо групповой застройки существуют

такие виды, как периметральная (дома строятся в линию вдоль улицы), строчная (все дома ориентируются в

одном направлении, например, по солнцу), свободная и комбинированная. – прим. перев.

Один из способов решить проблему зонирования – это поступить так, как поступил Дансинг Рэббит

и отправиться поискать места, где нормы зонирования более либеральны или отсутствуют вообще, таким

образом, обойдя эту проблему совсем. Однако, как мы уже видели, уход в более провинциальные и глухие

места снижает вероятность найти оплачиваемую работу, что создает для членов общины новую проблему –

как зарабатывать на жизнь. Второй вариант – найти землю в местности, которая уже относится к категории,

допускающей ту плотность застройки и те виды деятельности, которые вы планируете. Хотя некоторые

домовладельческие общины и городские общины вроде Марипоза Гроув так и поступили, это вряд ли

окажется сценарием, подходящим для вас, если вы ищете землю в сельской местности, поскольку

планируемая вами плотность населения, вероятнее всего, окажется выше, чем предусмотрено местными

нормами зонирования. Поэтому более, чем вероятно, что вашей группе, так или иначе, придется иметь дело

с неидеальной для вас категорией земли. Вот что нужно иметь в виду при исследовании этого вопроса:

1. Часто цели и стратегия, описанные в Генеральном Плане округа, не соответствуют текущей карте

зонирования. Недавно вступившие в силу нормы могут еще не получить распространения, понимания и

применения, или же местные чиновники могут иметь разногласия по поводу их трактовки и применения.

Опытные инвесторы, занимающиеся недвижимостью, советуют покупателям не принимать на веру все, что

они читают в Генеральном Плане или видят на карте зонирования, а получить официальный ответ от

местных должностных лиц о категории, к которой отнесен данный земельный участок, перед его покупкой.

Имейте также в виду, что разные чиновники могут по-разному толковать одни и те же документы и со всей

искренностью могут сказать вам совершенно разные вещи. Поэтому для того, чтобы защититься от

возможных проблем в будущем, позаботьтесь о том, чтобы получить их ответ в письменной форме.

2. Вы можете изучить историю конкретного объекта недвижимости в окружном суде или городском

совете на предмет выявления исключений из обычных норм зонирования, имевших место в прошлом.

Иногда прежний юридический статус участка имеет значение для местных чиновников. Допускалась ли

большая плотность застройки, если это был образовательный центр? Давалось ли разрешение на раздел

данного участка на более мелкие? Относилась ли земля к категории земель сельскохозяйственного

назначения, и, если да, то допускалось ли на ней проживание людей сверх установленных норм, если эти

люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием,

рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)

3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого

истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.

ЧЕГО МОЖЕТ ВАМ СТОИТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ?

В 1990-х годах группа из семи основателей планировавших создание

духовной общины, которую я условно назову Вилла Пондероза ( Ponderosa Village ),

купила 210 акров земли на пустынной возвышенности в штате Колорадо. Они

попытались получить разрешение на более высокую плотность застройки, чем 5

домов, поскольку их конкретный участок имел запасы воды, которой хватило бы и

на 15 домов. После получения отказа основатели начали обдумывать вариант

разделить свою землю на шесть 35-акровых треугольных надела, сходящихся в

общем центре, как ломтики пирога, а затем построить по одному большому дому на

каждом из них рядом с центром, где встречаются границы всех наделов. Один из

домов можно было использовать как общий дом, а остальные после того, как уедет

проверяющий инспектор, переоборудовать в трехквартирные коттеджи. Однако, хотя

какое-то время участники группы тешились этой идеей, они так и не осуществили

свой проект, поскольку в действительности они не хотели нарушать закон. В

конце концов, они распались как инициативная группа, разделили участок на

шесть прямоугольных наделов и распродали их на сторону.

Что случится, если собственник земли нарушает нормы зонирования или

строительные нормы? Ничего – до тех пор, пока нарушения не бросаются в глаза с

дороги или на них не обращает внимания ваш сосед. У местных органов власти нет

достаточного количества сотрудников, чтобы прочесывать каждую дорогу и

заезжать на каждый участок для проверки соответствия использования земли его

категории или соблюдения строительных правил. Однако они по долгу службы

должны реагировать на любую жалобу, которая поступит от соседей, и, поскольку

соседи являются избирателями, этот долг необходимо соблюдать, если чиновники

хотят быть переизбранными. Если бы Вилла Пондероза реализовала бы свою идею с

трехквартирными коттеджами, они могли бы попасть в зависимость от любого

соседа, который бы угрожал предать огласке их тайную манипуляцию.

В среде альтернативщиков хорошо известна история о ранчо Утренняя Звезда

( Morningstar Ranch ), крупной коммуне к северу от Сан-Франциско, где в 1970-х

годах жило около сотни поселенцев, располагавшихся в палатках, индейских типпи

и брезентовых хижинах. Какое-то время чрезмерная плотность населения в коммуне

и несоответствующая стандартам застройка не привлекала внимания местных

властей, однако после того, как один из соседей написал на них жалобу, власти

округа издали требование о демонтаже незаконных построек и рассредоточении

чрезмерного населения. Когда Утренняя Звезда отказалась выполнить требования

властей, в одно прекрасное утро муниципальные рабочие прибыли на место на

бульдозерах и на глазах у всех сравняли с землей все их незаконные сооружения.

РЕАНИМАЦИЯ ПРОСРОЧЕННЫХ РАЗРЕШЕНИЙ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

ЗЕМЛИ.

В более либеральной в плане норм землепользования атмосфере 1970-х годов Фаралонесский

Институт ( Farallones Institute ) получил разрешение на использование своей земли под образовательный