Наталья Смирнова - Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег

• Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придется выселять через суд). При выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т. д., чтобы вам не продали объект, который нуждается в скором капремонте.

Ежегодный доход:

• аренда грязная (до вычета всех расходов);

• аренда чистая (после всех расходов и налогов);

• ожидаемый прирост цены (имеет значение, только если инвестор планирует продавать объект, а не владеть им вечно).

Таким образом, если посчитать усредненные суммы трат без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то единовременные затраты на покупку составляют около 7 % от стоимости объекта, ежегодные траты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это 1,5–6 % (без ипотеки 1–1,5 %, с ипотекой около 6 % или выше). Грязный доход с приростом по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3–7 % годовых, а с ипотекой по агрессивной стратегии – около 15–17 % (или выше).

Итак, совсем-совсем усредненная рентабельность может считаться следующим образом: чистый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4 % годовых, с ипотекой – около 5–6 % (только в развитых странах с дешевой ипотекой). С учетом первичных затрат в 7 % получаем окупаемость более 26 лет без ипотеки (107 %/4 %), а с ипотекой – более 17 лет. Но все это – безумно грубо, так как в отдельных странах может быть гораздо более высокий потенциал роста, тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Можно также взять сильно недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае, стратегий в отношении недвижимости много, можно их комбинировать, можно выбрать одну, можно для каждой страны подобрать свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось так, что все накопления вы вложили в квартиру (да еще и с ипотекой), которая временно не сдается, а вам нужно платить за нее кредит. Я рекомендую на 1 объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, распределить не более 15 % вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если ваш портфель будет состоять целиком из недвижимости, вы все равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Ну и конечно, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуаций в одной из них.

Безусловно, вариант инвестиций в недвижимость напрямую более привычен для большинства, но требует существенного капитала, так как связан с большими затратами на покупку и содержание, а также обладает невысокой ликвидностью. Но есть и иной способ – косвенные вложения в недвижимое имущество через инструменты финансовых рынков (фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и т. д.). Могут ли косвенные варианты избавить от больших расходов, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость? Давайте проанализируем.

Здесь логика та же, что и с золотом. Допустим, вы считаете, что стабильнее рынка недвижимости ничего нет. Тогда изучаем компании в сфере недвижимости и выбираем облигации наиболее надежных из них (например, «Группа Компаний ПИК»). Вы становитесь кредитором компании, имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ее продажи/погашения. Если сидеть в облигации до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный ежегодный доход. Это похоже на покупку недвижимости с целью аренды (впрочем, тогда можно купить облигации любого эмитента, не обязательно недвижимости). Если же у компании возникнут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (пример – «Су‑155»).

Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, а цены падают, то стоимость облигаций подобных компаний может стать ниже, что повысит доходность облигации к погашению и сделает ее более привлекательной для инвестиций. Однако когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на ее стоимости: цена может подрасти, и тогда у вас появится возможность продать ее дороже, чем вы купили. Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что ее, в отличие от объекта недвижимости, можно продать в день выставления заявки. В то же время стоит учитывать, что корреляция между ценами на недвижимость и облигацией непрямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей и т. д. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время в случае банкротства эмитента есть риск лишиться 100 % своего капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом [26] Своп – торгово-финансовая обменная операция, в которой заключение сделки о купле (продаже) ценных бумаг, валюты сопровождается заключением контрсделки, сделки об обратной продаже (купле) того же товара через определенный срок на тех же или иных условиях. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М. 2017. ( Прим. ред .) ). Однако трудно себе представить 100 %-ное обесценивание объекта недвижимости, если исключить, конечно, его физическое уничтожение (при этом имущество может быть застраховано). Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа – от 1 тыс. руб. (российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счет.

Гораздо реже (в основном за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes) , которые представляют собой некое подобие облигаций: вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход – купон (обычно около 6–8 % годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно для конкретного объекта. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10–20 %) по тому проекту недвижимости, для которого выпущена данная нота, но подобное условие характерно не для всех девелоперов. Компания-девелопер привлекает средства для своего проекта по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью, получаемой с проекта. Вход в такие ноты – обычно от 20–30 тыс. долл., но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.