Наталья Смирнова - Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег

Предположим, вы не очень верите инструментам фондового рынка, либо они вам кажутся чересчур сложными, либо они у вас в портфеле уже есть и вы хотели бы диверсифицироваться. Тогда одним из возможных вариантов инвестиций для вас станет недвижимость. Недвижимость может стать как консервативным, так и умеренным или даже агрессивным инвестиционным инструментом. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

Простейший вариант в этом случае – инвестировать в недвижимость с целью сдачи в аренду, чтобы получать регулярный доход. Это похоже на депозит или облигации, с той только разницей, что недвижимость обладает потенциалом роста цены, причем без ограничений. В умах очень многих существует теория о том, что недвижимость всегда растет в цене, особенно в Москве, но это не так (см. диагр. 12.1). Цена на недвижимость не всегда растет, а может даже падать, например в период кризиса. Эта же логика применима не только к России, но и к недвижимости в других странах.

Поэтому купить недвижимость с целью аренды – это как раз наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, однако стоит учитывать, что объект может сдаваться с перебоями.

Диаграмма 12.1

Индекс стоимости жилья в Москве (в рублях) с сайта www.irn.ru

Доходность от сдачи в аренду бывает разной и сильно зависит от страны и конкретной ее части, вида недвижимости и других факторов, но обычно находится на уровне 3–5 % годовых в валюте чистыми либо около 5–6 % в рублях.

Основная идея стратегии – купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале еще и имел потенциал роста цены. Это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причем в идеале города эти должны иметь качественное транспортное сообщение с другими городами страны и стран. Кроме того, уровень жизни в стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на съем жилья. Конечно, можно сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами, получающими пособия, либо вообще оплачивается местными властями, но в таком случае политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра они исчезнут. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут.

Перед покупкой недвижимости для сдачи изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать либо сразу обзаводиться своим жильем? В Европе и США, например, до 70 % недвижимости арендуется, причем местные арендаторы не видят в этом проблемы, наоборот, так они ощущают свободу передвижения. Если же в стране или городе, где вы собираетесь покупать объект, почти все предпочитают иметь собственную недвижимость для жилья, то шансы того, что вы найдете арендаторов, невысоки.

Помимо этого, уточните ваши права в случае выселения жильцов и изменения условий договора. Бывает так, что выселение, даже если жилец не платит аренду, не так-то просто реализовать. Это может потребовать обращения в суд, судебных издержек и времени.

Если говорить о технологии сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: насколько их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчетов об управляемых объектах, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли компании помогать с открытием счета, налогами, поиском жильцов, если текущие съедут и т. д.).

Дополнительно следует уточнить тонкости процедуры покупки и получения арендного дохода. Например, нужен ли будет счет в зарубежном банке, так как это может требовать от вас регулярной дополнительной отчетности в зависимости от страны, налоговым резидентом которой вы являетесь.

И только после всех вводных можно составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдете в конце главы.

Один из вариантов повысить доходность – это купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Если у вас на родине нет свободной недвижимости, которую вы могли бы использовать в качестве залога, чтобы взять кредит под меньший процент для покупки новой недвижимости в другой стране, то ипотека берется в стране покупки недвижимости. В идеале, конечно, нужно выбирать вариант, в котором ставка по ипотеке была бы ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышал бы 50–60 % от стоимости объекта. В этом случае ваша недвижимость, сданная в аренду, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет создавать некоторый пассивный доход. А за счет того что ставка заемного капитала будет ниже стоимости аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше. Например, можно купить дом за 200 тыс. евро, который приносит арендный доход 5 % (10 тыс. евро в год). А можно вложить в дом свои 100 тыс., а оставшиеся 100 тыс. взять в кредит под 3 % на 10 лет. Тогда расчет будет следующим: арендная плата в год – 10 тыс., проценты по кредиту – 3 тыс., в итоге доход – 7 тыс. в год. На вложенные 100 тыс. это 7 % годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит еще на 10 лет. Итого, такой вариант может принести как раз около 5–8 % годовых в чистой валюте.

Только в РФ пока такой вариант не слишком реален: ставка по ипотеке здесь будет выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда будет просто покрывать платеж по ипотеке, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

Такой вариант инвестиций в недвижимость, конечно, имеет более высокий риск, чем покупка без заемного капитала, так как, если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам все равно придется выплачивать кредит.

Если вам мало арендной доходности, то можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены. Возможны следующие варианты:

• Покупка недвижимости на этапе строительства, возможно, даже с нуля, в надежде на потенциал роста цен после его окончания. В данном случае нужно тщательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). Нужно также проверять, имеется ли страхование профответственности у юристов, которые ведут сделку и проверяют объект, чтобы, если все же будет недострой, иметь дополнительную возможность компенсации (как, например, опять же в Великобритании).