Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

При проверке права собственности сельхозземель исследуется соблюдение п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ.

7.-Множественность лиц на стороне арендатора при залоге права аренды на земельный участок.

Согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при ипотеке нежилого помещения заложенной считается доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). В залог принимается право аренды всего земельного участка, так как выдел доли залогодателя в натуре невозможен. Получение согласия соарендаторов при этом не требуется.

8.-Земельные участки категории «земли запасов».

Залогу не подлежат. Могут использоваться исключительно после перевода в другую категорию (ст. 103 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).

9.-Общая долевая собственность.

Залог доли в праве собственности на имущество, находящееся в общей долевой собственности, не рекомендуется. Без выдела в натуре степень ликвидности подобной доли снижается до неудовлетворительной по причинам:

– необходимости соблюдения преимущественного права покупки остальными участниками долевой собственности, ст. 250 ГК РФ (часть I);

– длительных сроков судебных разбирательств в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.

Рекомендуется выдел доли в натуре либо одновременный залог всех долей в праве собственности.

10.-Сооружение или оборудование?

Право собственности на недвижимое имущество и обременение права подлежат государственной регистрации (ст. 2 № 122-ФЗ от 21.07.1997 и ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным по ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998.

В отдельных случаях не очевидно, является ли имущество оборудованием или объектом недвижимости. Например, торговый киоск/павильон, доменные печи, коксовые батареи и т. д. Проверить достоверность того, что имущество не является объектом недвижимого имущества, можно с помощью следующих документов:

А. Выписка со счета учета имущества на балансе предприятия. Выясняется, в какой группе учитывается имущество.

Б. Выписка из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости». Выясняется, регистрировалось ли право собственности на объект, предлагаемый в залог, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В. Справка БТИ о том, что объект, предлагаемый в залог, не является сооружением.

11.-Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме.

При залоге встроенного или встроенно-пристроенного помещения в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на помещения закладывается право на земельный участок под домом. Земельные отношения могут быть оформлены как общая долевая собственность либо как право аренды. Выдел земельного участка в натуре под многоквартирным жилым домом не допускается по ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004.

12.-Объекты недвижимости, не завершенные строительством.

Залог объекта недвижимости, не завершенного строительством, сопровождают следующие риски:

– возможность возникновения прав требований со стороны третьих лиц, в том числе подрядчика строительных работ и инвесторов;

– возможность переуступки прав инвестора на возводимые объекты недвижимости;

– возможность оспаривания в суде залогодателем искового требования банка об обращении взыскания на залог по причине изменения индивидуальных характеристик предмета залога.

Минимизировать вышеуказанные риски при оформлении объекта недвижимости, не завершенного строительством, в залог позволяет:

– оформление кадастрового паспорта (технического паспорта БТИ) и свидетельства на право собственности с указанием конкретной площади объекта и степени готовности;

– оформленные земельно-правовые отношения;

– наличие функционирующей инфраструктуры объекта (электросети, сети водоснабжения).

13.-Залог здания, сооружения, функционирующего в производственном комплексе.

Стоимость отдельных единиц зданий и сооружений при условии оценки в составе производственного комплекса выше, чем если бы они оценивались как обособленные объекты, например проходные, котельные, очистные сооружения, склады и т. д.

Понимая это, залогодатель может идти на хитрость, выводя по мере погашения кредитного продукта базовые объекты и оставляя в залоге вспомогательные. Манипулируя таким образом, можно добиться того, что в залоге останется имущество, не представляющее ценности.

Во избежание этого при выводе отдельных единиц необходима переоценка, учитывающая, что в залоге остается неполный производственный комплекс, либо запрет на частичный вывод залогового обеспечения.

14.-Наличие зданий и сооружений на земельном участке, принимаемом в залог.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998). Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ «отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок».

Во избежание рисков оспаривания договора об ипотеке рекомендуется одновременный залог земельного участка и всех зданий и сооружений, расположенных на нем и принадлежащих залогодателю. В случае наличия зданий/сооружений, принадлежащих третьим лицам, рекомендуется межевание и выдел в натуре доли третьих лиц в праве собственности на земельный участок до передачи имущества в залог.

Для определения наличия/отсутствия зданий/сооружений на земельном участке и их права принадлежности возможны следующие варианты действий:

– получение выписки из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества»;

– актуализация кадастрового плана земельного участка с отражением зданий и сооружений, расположенных на земельном участке;

– получение в БТИ технического паспорта на домовладение и справки о составе домовладения.

Государственная регистрация прав на воздушные суда в РФ осуществляется Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» № 31-ФЗ от 14.03.2009. Документы, запрашиваемые залоговой службой для подготовки заключения при залоге воздушных судов, зарегистрированных в реестре Росавиации и принадлежащих резидентам РФ, приведены в табл. 1.28.