Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

Резюме.Задача залоговика не в бездумном применении метода оценки. Первичная цель – формирование стоимости объекта залога на основе прямых аналогов и котировок самого объекта оценки. Для того чтобы доказывать рынку, что он не прав, лучше выбрать специальность биржевого спекулянта, а не залоговика.

2. – «Оценка торгового павильона».

Согласно заявке на оценку требовалось определить рыночную стоимость торгового павильона из быстросборных сэндвич-панелей, расположенного в деревне Черная Грязь Московской области. Оценивая объект, залоговик набрал в поисковике Yandex «продажа павильонов из сэндвич-панелей в деревне Черная Грязь». Не выявив актуальных продаж, специалист счел невозможным применение сравнительного подхода.

Посредством запроса производителю сэндвич-панелей залоговик выяснил стоимость строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Для учета износа павильона был применен метод срока службы. Суммировав кадастровую стоимость земельного участка и скорректированную на износ стоимость строительства конструкции, залоговик завершил оценку.

Очевидно, что стоимость, определенная залоговиком, не является рыночной. Полученный результат не учитывает ценообразование на развитом локальном рынке и индивидуальные особенности объекта оценки.

Разберем, как специалист мог применить сравнительный подход.

А.-Сделать выгрузку с социальных досок объявлений (например, avito.ru, irr.ruи т. д.) всех объектов недвижимого имущества с местонахождением в деревне Черная Грязь. Провести их анализ. Задача выявить аналоги или источник информации.

Б.-Дифференцировать запрос. Например: «продажа недвижимости Черная Грязь», «продажа павильонов деревня Черная Грязь», «склад Черная Грязь», «продам Черная Грязь» и т. д.

В.-Выявить риелторские компании, специализирующиеся на продаже объектов недвижимости в деревне Черная Грязь. Выяснить, какие у них есть объекты к продаже. Сформировать понимание средних цен на локальном рынке.

Г.-Провести прямую котировку объекта оценки через риелторские агентства, в том числе предлагая риелторам выставить его на продажу.

Д.-Использовать объявления о продаже аналогов за прошлые периоды (до года назад).

Резюме.В институтах учат методам сравнительного подхода, но, к сожалению, забывают научить многообразию вариаций поиска информации для их применения. Отсутствие текущих продаж сходных объектов не означает невозможность применения сравнительного подхода.

3. – «Оценка здания офисного типа».

В залог предложено 5-этажное здание офисного назначения. Класс здания «В». Земельный участок на праве собственности. Залоговик оценил объект сравнительным подходом.

Применяя сравнительный подход, специалист подобрал три аналога, при этом учел класс объекта оценки, функциональный профиль здания и район месторасположения. Для оценки земли под зданием подобраны незастроенные земельные участки со сходным месторасположением и аналогичной категорией земель. Стоимость объекта оценки рассчитана как:

где P зд. об. оц. – стоимость здания – объекта оценки, руб.;

S зд. об. оц. – площадь здания – объекта оценки, кв. м;

P зд. i – стоимость здания-аналога, руб.;

P зем. i – стоимость земельного участка под зданием-аналогом, руб.;

S зд. i – площадь здания-аналога, кв. м;

S зем. об. оц. – площадь здания – объекта оценки, сот.;

P нез. зем. k – стоимость незастроенного земельного участка – аналога, руб.;

S нез. зем. k – площадь незастроенного земельного участка – аналога, сот.;

S зем. i – площадь земельного участка под зданием-аналогом, сот.

Перейдем к анализу допущенных ошибок. База оценки, то есть стоимости зданий-аналогов, до момента их корректировки была завышена. Причина в том, что специалист, подобрав три аналога, не провел анализ цен на рынке. Найденные аналоги оказались в верхнем ценовом диапазоне.

Вторая ошибка произошла при позиционировании класса оцениваемого здания. Мнение о классе объекта оценки было построено специалистом на основании качества отделки входной группы, состояния первого и последнего этажа. Детализация проекта выявила, что остальные этажи соответствовали по качеству отделки классу «С». Для оценки площади этих этажей требовалось подобрать дополнительные аналоги класса «С». Технические помещения для целей оценки следовало распределить пропорционально полезной площади помещений класса «B» и «С».

Резюме.Отсутствие анализа рынка объекта оценки и учета его индивидуальных особенностей, выявляемых залоговиком в ходе всего цикла залоговой экспертизы, способны превратить методологический выверенный расчет в фикцию.

Разговор двух кредитчиков:

– Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество – неликвид.

– Да нет, есть у них ликвид. Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, – это ликвид.

Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности [41]и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:

• емкость рынка, «типичность» сделки, время реализации;

• наличие административных барьеров;

• функциональные особенности и ограничения;

• социальная значимость обеспечения.

Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».

Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.

1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.