Виталий Семенихин - Лизинг

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание или сооружение, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.

Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.

Согласно пункту 3 статьи 17 Закона о лизинге лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лизингополучатель получает в пользование объект недвижимости и в течение срока лизинга выплачивает лизинговые платежи в порядке, сроки, форме и на условиях, предусмотренных в лизинговом договоре.

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона о лизинге).

Договор лизинга недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о лизинге).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

В настоящее время порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), а также статьей 131 ГК РФ и статьей 20 Закона о лизинге.

Пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.

Как было сказано выше, порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен статьей 20 Закона о лизинге. В соответствии с названной статьей права на имущество, передаваемое в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (пункт 2 статьи 20 Закона о лизинге).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем на основании договора купли-продажи.

Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право на имущество, передаваемое в лизинг, как правило, в срок менее двух месяцев, и вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Отметим, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя (лизингодателя) прав собственности на имущество невозможно. Поскольку все договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с этого момента, это значит, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

В случае отсутствия государственной регистрации договор финансовой аренды (лизинга) может быть признан незаключенным, что подтверждается и Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2008 года по делу №А43-3513/2008-29-47.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Налоговый учет операций по договору лизинга недвижимости ведется по правилам главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). При расчете налога на прибыль налогоплательщикам необходимо определиться с доходами и расходами: у лизингодателя есть и те и другие, у лизингополучателя по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается объект недвижимости – у лизингодателя или у лизингополучателя.