Л. Сотникова - Имущественные налоги

Какой из трех нормативных документов следует соблюдать прежде всего?

С одной стороны, – тот, что выше по статусу, – тогда это Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, поэтому до получения документов о государственной регистрации стоимость объектов не включается в расчет облагаемой базы по налогу на имущество (так как п. 3 ПБУ 6/01 и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств разрабатывались на основании Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и самого Положения).

С другой стороны, так как все три вышеуказанных нормативных документа утверждены приказами Минфина России и затрагивают один и тот же вопрос, то следует применять последний из них, – тогда это Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, и у организаций имеется выбор, в какой момент признать объект основных средств (при подаче документов на государственную регистрацию либо в отчетном периоде этой регистрации).

Таким образом, руководитель организации может воспользоваться правом, предоставленным ему п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, и до государственной регистрации объекта недвижимости (получения свидетельства) может не переводить эксплуатируемый законченный строительством объект недвижимости в состав основных средств.

По мнению Минфина России, отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не может служить основанием для освобождения от налогообложения, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления налогоплательщика (письмо Минфина России от 11.04.2007 № 03-05-06-01/30).

Таким образом, в случае уклонения от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества с момента начала использования в основной деятельности объекта, завершенного строительством и принятого по акту ввода в эксплуатацию, у налогоплательщика возникает обязанность по уплате налога на имущество организаций, что и подтверждается арбитражной практикой.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2006 № Ф04-3365/2006 (23141-А27-40) указывается, что факт отсутствия государственной регистрации права собственности в связи с тем, что налогоплательщик не реализовал свое право на оформление недвижимого имущества в собственность, не является основанием для его освобождения от обязанности учета данного имущества в порядке, предусмотренном налоговым и бухгалтерским законодательством.

При этом если после создания объекта государственная регистрация прав на него осуществлена в разумные сроки, то датой включения объектов в состав основных средств суды нередко считают дату получения документов о праве собственности (постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2007 № А56-19855/2006, от 21.02.2006 № А21-6045/2005).

5.Учет приобретения объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи одной организацией у другой, для которой данная сделка является продажей, вызывает затруднения у обеих сторон сделки. У продавца возникает вопрос: как признавать выручку от продажи объекта недвижимости – на дату подписания акта приемки-передачи объекта и соответственно перехода права собственности на объект к покупателю или на момент регистрации права собственности на объект на приобретателя, а у покупателя: как принимать объект недвижимости к учету – на момент подписания акта приемки-передачи или на момент регистрации права собственности на объект?

Согласно разъяснениям Минфина России продавец не может списать объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухгалтерском учете до перехода прав на объект недвижимого имущества согласно п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.

В то же время организация-покупатель переводит в состав основных средств объект недвижимого имущества, который приобретен по договору купли-продажи и первоначальная стоимость которого сформирована согласно условиям, предусмотренным п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств. Принятие же объекта основных средств к учету означает его признание объектом обложения налогом на имущество организаций в соответствии со ст. 374 НК РФ (письмо Минфина России от 03.08.2006 № 03-06-01-04/151).

Чтобы соблюсти данные разъяснения, организации вынуждены учитывать один и тот же объект недвижимости одновременно на двух балансах, что является нарушением п. 2 ст. 8 Федерального закона «О бухгалтерском учете», согласно которому имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации, а также нарушением требования имущественной обособленности, установленного Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденным приказом Минфина России от 09.12.1998 № 60н.

Судебная практика складывается следующим образом: имущество, находящееся под контролем организации, но не принадлежащее ей на праве собственности, должно учитываться за балансом, то есть на забалансовых счетах бухгалтерского учета (без использования двойной записи по счетам). Следовательно, такие объекты не могут рассматриваться в качестве объекта обложения налогом на имущество организаций (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.10.2006 № А21-7863/2005).

6.Многие объекты основных средств требуют при их выбытии демонтажа. Демонтаж – процесс, протекающий во времени, а если это демонтаж здания, то он может продолжаться не один месяц и даже год.

Уже в самом начале процесса демонтажа объект основных средств перестает соответствовать критериям признания объектов в качестве объектов основных средств, установленным п. 4 ПБУ 6/01.

В соответствии с п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем , подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Однако, по мнению Минфина России, выраженному в письме от 21.03.2007 № 03-05-06-01/19, списание объекта основных средств, подлежащего демонтажу при выбытии, возможно только по завершении демонтажа, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее – План счетов, Инструкция по применению Плана счетов), стоимость списываемого объекта переносится на счет 91 «Прочие доходы и расходы» только после выбытия объекта основных средств.

Другая ситуация – строительная организация приобрела землю вместе с административным зданием, которое будет демонтировано и на его месте построено новое. Следует ли платить налог на имущество организаций по административному зданию до его сноса?