Т. Панченко - Пользование чужим имуществом

Расходы по аренде квартиры принимаются к налоговому учету в той доле, в которой данное помещение использовалось для проживания командированных работников. Согласно письму Минфина России от 25.01.2006 № 03-03-04/1/58 оплата жилья за время, когда квартира пустовала, экономически неоправданна и не может быть признана расходом для целей налогообложения прибыли.

В соответствии с письмом Минфина России от 07.12.2005 № 03-03-04/1/416 если в договоре аренды предусмотрено возмещение данных расходов, арендатор вправе их учесть в целях налогообложения прибыли, но только при условии наличия счетов арендодателя, которые составлены на основании аналогичных документов, выставленных снабжающими организациями. Расходы на коммунальные платежи принимаются к налоговому учету также пропорционально времени проживания в арендованной квартире.

Обложение налогом на доходы физических лиц. Если организация-арендатор заключила договор с арендодателем – физическим лицом, она признается налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать и перечислять в бюджет налог на доходы физических лиц с сумм арендной платы (ст. 226 НК РФ), так как доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду имущества, являются объектом обложения этим налогом (подпункт 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ такие доходы облагаются по налоговой ставке 13 %. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в ст. 218—221 НК РФ. Налоговый агент может применить при исчислении налога с доходов от предоставления имущества в аренду стандартные налоговые вычеты, основанием для которых является письменное заявление арендодателя-налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ). Если организация арендует имущество у работника, работодатель может предоставить ему имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Налоговый вычет применяется ко всем доходам, облагаемым по налоговой ставке 13 %, при условии соблюдения всех необходимых условий для его предоставления. Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) могут быть получены арендодателем-налогоплательщиком только при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 2 ст. 219 и п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если арендодатель не имеет статуса налогового резидента Российской Федерации, его доходы от сдачи имущества, находящегося в Российской Федерации, облагаются по налоговой ставке 30 % без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ).

Организация-арендатор удерживает с собственника квартиры начисленную сумму налога на доходы физических лиц при фактической выплате арендной платы и перечисляет ее в бюджет не позднее следующего дня после ее удержания.

Если договор аренды заключается от имени командированного сотрудника, то владелец квартиры (арендодатель) самостоятельно уплачивает налог на доходы физических лиц в бюджет (подпункт 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Стоимость расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, возмещенных организацией арендодателю – физическому лицу, является его доходом. Это касается услуг, размер которых зависит не от их фактического использования, а от других показателей (в частности, от площади квартиры). Такой доход облагается налогом на доходы физических лиц на общих основаниях по налоговой ставке 13 %. Оплата же части расходов, размер которых зависит от их фактического потребления (например, электроэнергии), не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды и не облагается налогом на доходы физических лиц у арендодателя. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220 и от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165. Организация-арендатор должна исчислить и удержать налог на доходы физических лиц с суммы возмещаемых расходов.

Если организация не возмещает, а самостоятельно оплачивает за арендодателя – физическое лицо коммунальные и эксплуатационные услуги, размер платы за которые не зависит от их фактического использования, то стоимость оплаченных услуг является доходом физического лица – арендодателя в натуральной форме.

В бухгалтерском учете затраты на аренду квартир и коммунальные платежи относятся к расходам по обычным видам деятельности и отражаются ежемесячно (п. 5, 7, 16 и 18 ПБУ 10/99). Арендная плата и коммунальные расходы учитываются по дебету счетов учета затрат на производство или расходов на продажу.

Важно, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры, так как стоимость полученного в аренду имущества должна учитываться у арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

Рассмотрим порядок налогообложения и бухгалтерского учета операций по аренде квартиры для проживания командированных сотрудников.

Пример.

Организация, расположенная в Калуге, арендовала с июля 2008 года в Москве у гражданина А.Р. Никандрова квартиру для проживания командированных работников. Сумма арендной платы составляет 8000 руб. в месяц. Стоимость квартиры, согласованная сторонами в договоре аренды, – 999 999 руб.

По договору арендатор возмещает арендодателю коммунальные платежи.

В соответствии с приказом руководителя организации специалист основного производства находился в июле 2008 года в служебной командировке в Москве и проживал в вышеуказанной квартире 10 календарных дней.

Арендодатель представил организации копии счетов и квитанций на оплату коммунальных расходов. Коммунальные платежи по арендованной квартире за июль 2008 года составили 2550 руб., из них за электроэнергию было оплачено 550 руб., за услуги, размер оплаты которых не зависит от их фактического потребления, – 2000 руб.

Суммы арендной платы за июль 2008 года и компенсации коммунальных расходов были выплачены арендодателю 26 июля.

В июле 2008 года организация в налоговом учете имела право включить в расходы:

арендную плату в размере 2581 руб. (8000 руб. : 31 дн. x 10 дн.);

коммунальные платежи в сумме 823 руб. (2550 руб. : 31 дн. x x 10 дн.).

Организация в качестве налогового агента удержала у А.Р. Никандрова налог на доходы физических лиц и уплатила его в бюджет не позднее 27 июля 2008 года. Сумма налога составила 1300 руб. [(2000 руб. + 8000 руб.) x 13 %].

В бухгалтерском учете организации в июле 2008 года были оформлены следующие проводки:

Д-т 001 – 999 999 руб. – отражена стоимость арендуемой квартиры на забалансовом счете;

Д-т 20 К-т 76 – 8000 руб. – начислена арендная плата за июль;

Д-т 20 К-т 76 – 2550 руб. – списана компенсация коммунальных платежей за июль в расходы по обычным видам деятельности;

Д-т 76 К-т 68 – 1300 руб. – удержан налог на доходы физических лиц с суммы арендной платы и возмещения коммунальных расходов, выплаченных А.Р. Никандрову;