Светлана Уткина - Типичные ошибки в бухгалтерском учете и отчетности

Если расходы, понесенные организацией в связи с осуществлением капитального ремонта общежитии и жилых домов, отвечают критериям, установленным ст. 252 НК РФ, то они могут быть приняты в целях исчисления налога на прибыль.

Если в тарифах на оплату жилого помещения или койко-места в общежитии учтены расходы организации на проведение капитального ремонта, то эти расходы могут быть признаны в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Если расходы на капитальный ремонт при формировании тарифов не учтены, то в этом случае понесенные расходы не могут быть признаны в налоговом учете.

Кроме того, при решении данного вопроса необходимо учитывать положения ст. 275.1 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы налогоплательщиками, осуществляющими деятельность, связанную с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств.

Иными словами, если стоящие на балансе организации общежития и жилые дома подпадают под критерий обособленного структурного подразделения, установленного ст. 11 НК РФ, то при признании расходов по этим структурным подразделениям и определении налоговой базы необходимо:

■ определять налоговую базу по этим объектам отдельно от налоговой базы по иным видам деятельности;

■ убыток при осуществлении деятельности, связанной с использованием таких объектов, признавать для целей налогообложения при соблюдении следующих условий:

√ если стоимость услуг, оказываемых налогоплательщиком, соответствует стоимости аналогичных услуг, оказываемых специализированными организациями, осуществляющими аналогичную деятельность, связанную с использованием таких объектов;

√ если расходы на содержание этих объектов не превышают обычных расходов на обслуживание аналогичных объектов, осуществляемое специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной;

√ если условия оказания услуг налогоплательщиком существенно не отличаются от условий оказания услуг специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной.

Если хотя бы одно из поименованных условий не выполняется, то полученный от использования объектов ЖКХ убыток не может быть признан единовременно, а должен быть перенесен на срок, не превышающий 10 лет.

При этом на погашение убытка разрешается направлять только прибыль, полученную при осуществлении этого вида деятельности.

Вариант 1.Арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений.

Арендодатель вправе не возмещать стоимость неотделимых улучшений, если они были сделаны без его согласия или это прописано в договоре аренды. Однако в любом случае, по мнению ФНС России, до 1 января 2006 г. арендатор не имел права в налоговом учете списать на расходы денежные средства, истраченные на некомпенсированные улучшения.

Налоговые инспекторы свою позицию обосновывали тем, что по окончании договора эти неотделимые улучшения безвозмездно передаются арендодателю. Согласно п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества в расходы не включаются (Письмо МНС России от 5 августа 2004 года №02-5-11/135@).

Новой редакцией ст. 256 НК РФ установлено, что арендатор имеет право включать стоимость некомпенсированных неотделимых улучшений в состав своего амортизируемого имущества только тех улучшений, которые произведены с согласия арендодателя.

Арендатор амортизирует неотделимые улучшения в течение всего договора аренды. При этом сумма амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования арендованного объекта. Арендатор сможет списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, лишь небольшую часть затрат на неотделимые улучшения. Таким образом, поправки, внесенные в гл. 25 НК РФ, хоть и разрешают проблему с неотделимыми улучшениями, но при этом крайне невыгодны для арендаторов.

Существуют способы, позволяющие арендатору учесть в расходах всю стоимость неотделимых улучшений, не компенсируемых арендодателем.

Первый способ – это заключение агентского договора. По такому договору обязанности по проведению улучшений формально ложатся на арендатора, а расходы – на арендодателя. Платить за улучшения конечно же будет арендатор. И вот почему, по условиям агентского договора агент (он же арендатор) по поручению принципала (арендодателя) производит неотделимые улучшения арендованных основных средств. В рамках такого договора строительные работы проводятся от имени агента, но за счет принципала, как того требует ст. 1005 ГК РФ. Иными словами, арендатор произведет неотделимые улучшения имущества от своего имени и за счет арендодателя. За это арендодатель должен уплатить арендатору агентское вознаграждение.

В свою очередь, арендодатель увеличивает размер арендной платы, тем самым перекладывая стоимость улучшений на арендатора. В этом случае арендатор сможет учесть произведенные затраты на неотделимые улучшения на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В результате такой схемы арендатор при исчислении налога на прибыль увеличивает доходы на сумму агентского вознаграждения и включает в расходы арендную плату. Арендодатель же включает в доходы арендную плату, а в расходы – сумму амортизации.

При реализации данной схемы, стороны заключают агентский договор и дополнительное соглашение к договору аренды, котором необходимо предусмотреть увеличение размера арендной платы, а также условие об обязанности арендатора внести арендную плату авансом за определенный период времени. Сумма аванса определяется в зависимости от размера будущих расходов по улучшению и от вознаграждения агента.

На основании агентского договора арендатор будет заключать договоры с поставщиками и подрядными организациями, а также иные необходимые сделки, принимать и оплачивать поставленные материалы, выполненные работы, оказанные услуги. Обращаю внимание, что деятельность в области проектирования и строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также в области инженерных изысканий для такого строительства является лицензируемой (подп. 102 – 103 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». А строительная деятельность включает в себя выполнение функций заказчика-застройщика. Поэтому агент, действующий от своего имени, должен обладать лицензией на выполнение функций заказчика-застройщика. Если такая лицензия отсутствует, то данную функцию вы передаете организации, имеющей лицензию.

Стороны могут составить акт о зачете встречных однородных требований, по которому будут зачтены требования агента к принципалу по возмещению расходов и выплате вознаграждения по агентскому договору и требования арендодателя к арендатору об уплате аванса по арендной плате.