Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика и отражаемую по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При оказании услуг по организации строительства в учете заказчика-застройщика должна быть отражена выручка, которая на основании п.5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» является доходом от обычных видов деятельности. Доходы от обычных видов деятельности отражаются по кредиту счета 90 «Продажи» на субсчете 90-1 «Выручка». Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах по данному отчетному периоду, и фактическими затратами на его содержание (п.15 ПБУ 2/94).

Когда застройщик передает инвестору построенный объект или вводит его в эксплуатацию для собственных нужд, речь идет о таком показателе учета, как завершенное строительство.

Для целей исчисления налога на прибыль денежные средства, поступающие от инвестора и расходуемые на выполнение работ собственными силами, считаются доходом заказчика-застройщика. Так, согласно п. 1 ст. 249 НК РФ в целях гл. 25 Кодекса доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг).

Порядок признания доходов при методе начисления определен в ст. 271 НК РФ, согласно п. 1 которой в целях гл. 25 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.

В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ в отношении доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав) в их оплату. Реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.

Таким образом, моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком-застройщиком результатов выполненных работ инвестору. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик-застройщик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением работ собственными силами.

Для целей обложения налогом на прибыль полученные средства являются средствами целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Заказчик-застройщик,должен вести отдельный учет:

– строительства доли дома, профинансированной инвестором;

– строительства доли дома, которую он финансирует за счет собственных средств;

– доходов и расходов от его деятельности как заказчика-застройщика;

– доходов и расходов от его деятельности по оказанию услуг генподрядчику.

Соответственно вводятся следующие субсчета:

к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

– «Капитальные вложения, профинансированные инвестором»,

– «Капитальные вложения, профинансированные за счет средств заказчика-застройщика»;

к счету 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы»):

– «Затраты по оказанию услуг инвесторам»,

– «Затраты по оказанию услуг генеральному подрядчику»;

к счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»:

– «НДС, перепредъявленный инвестору» – НДС, который заказчик затем перепредъявит инвестору,

– «НДС по расходам заказчика-застройщика» – НДС, который выделен в счетах поставщиков (подрядчиков), по товарам (работам, услугам), относимым на счет 20 (26) и являющимся расходами заказчика-застройщика на его содержание.

Налог на имущество

Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.

Затраты заказчика-застройщика на строительство включаются в расчет среднегодовой стоимости имущества по состоянию на 1-е число месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата:

1) окончания строительства, установленная договором подряда или при его отсутствии – договором с инвестором и проектно-сметной документацией;

2) составления Акта о приостановлении строительства (форма № КС-17). Эта форма утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г . № 100 и предназначена для оформления результатов строительства на момент приостановки. На основании этого акта застройщик рассчитывается с подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Консервация строящегося объекта, как правило, происходит из-за недостаточности финансирования;

3) начала строительства, если дату его окончания забыли указать в договорах и проектно-сметной документации.

При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются целевым финансированием. (Письмо УМНС РФ по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529 со ссылкой на Письмо МНС России от 28.01.2003 N 03-1-08/293/13-Г156).

Земельный налог

До 1990 г . все земли в пределах границ России находились в исключительной собственности государства. С началом земельной реформы земельные участки постепенно стали вовлекаться в оборот, и в настоящее время большинство совершаемых сделок с землей по-прежнему опосредует переход земельных участков из публичной собственности в частную собственность. Приобретение земельных участков для строительства – весьма актуальный вопрос.

Изучая различные варианты размещения объекта строительства, устанавливается правовой режим предлагаемых земельных участков, который можно толковать, как комплекс правовых средств, определяющих содержание прав и обязанностей лица, являющегося субъектом правоотношений по приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности и последующему его использованию для строительства.

Земельный участок можно считать сформированным в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости – объекта земельных правоотношений, если:

1) границы земельного участка установлены на местности;

2) границы земельного участка описаны и согласованы в порядке землеустройства;

3) осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или по решению суда. Они могут быть бессрочными или на определенный срок и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.