Тим Харфорд - Экономист под прикрытием

Итак, мы обнаружили две причины высокой ренты. Первая — за хорошую землю имеет смысл платить больше, если зерно, которое она родит, также ценится высоко. Вторая — в том, что за хорошую землю имеет смысл много платить, если нет других вариантов.

Те читатели, что снимают жильё в Лондоне, должно быть, в этот момент нахмурили брови. Лондон окружён «зелёным поясом», учреждённым ещё в 1930-е. Так вот почему так дорого снять или купить недвижимость в Лондоне — не потому, что она лучше альтернатив, а потому, что нет законной альтернативы?

И то и другое: несомненно, Лондон — уникальное место, и он подходит для обустройства шикарных апартаментов или офисов больше, чем Сибирь, Канзас-Сити и даже Париж. Отчасти по этой причине ставки арендной платы так высоки. Но другая причина дороговизны лондонской недвижимости — «зелёный пояс» вокруг города. Благодаря ему, Лондон не расползается по окрестностям, и это многим нравится. Однако ещё одно следствие этого ограничения — перемещение огромных сумм из карманов арендаторов в карманы домовладельцев. «Зелёный пояс» поддерживает арендную плату и цены на недвижимость в Лондоне на более высоком уровне, чем они могли бы быть при отсутствии ограничений, точно так же, как запрет на обработку пастбищ повышает плату за обработку пахотных и лесистых земель.

Это не довод против «зелёного пояса». В том, что население Лондона ограничено примерно шестью миллионами человек, вместо того чтобы вырасти до шестнадцати или двадцати шести, есть масса преимуществ. Но важно, чтобы, взвешивая плюсы и минусы законодательства подобного «зелёному поясу», мы понимали, что следствием введения этих правил будет не только сохранение природы. Аренда офисов в Вест-Энде дороже, чем на Манхэттене или в центре Токио. В Вест-Энде вообще самые дорогие офисы в мире, и там же установлен мировой рекорд по стоимости жилого дома — £70 млн (около $130 млн). «Зелёный пояс» сделал недвижимость в Лондоне относительно дефицитной для тех, кто хотел бы там жить, и конечно, этот дефицит — источник власти.

Настало время для вашего первого экзамена по экономике. Почему снижение цен на проезд и повышение качества работы пригородных поездов, доставляющих пассажиров из пригородов на станцию «Пен Стейшн» в Нью-Йорке, порадует всех, кто арендует квартиру на Манхэттене? И почему нью-йоркские домовладельцы будут совсем не в восторге от таких улучшений?

Ответ следующий: улучшение работы общественного транспорта означает новые альтернативы аренде городского жилья. Если двухчасовая поездка превратится в часовую и пассажиры смогут сидеть, а не стоять, многие решат сэкономить и уехать с Манхэттена. Так на рынке появятся свободные квартиры. Дефицит сократится, арендная плата упадёт. Улучшение работы транспорта повлияет не только на пассажиров; оно затронет всех, кто имеет отношение к нью-йоркскому рынку недвижимости.

Одна из проблем бытия Экономиста под прикрытием в том, что ему повсюду начинают мерещиться «зелёные пояса» того или иного рода. Как отличить, какие вещи дороги вследствие естественного дефицита, а какие — из-за искусственных факторов — законодательных ограничений или нечестной игры?

Модель Рикардо может помочь и здесь. Нужно только осознать сходство между естественными феноменами — полями или оживлёнными городскими местами — и компаниями. На полях одни вещества превращаются в другие, например, навоз и семена — в зерно. То же самое с компаниями. Автомобильный концерн производит из стали, электричества и прочих ингредиентов автомобили. Заправка превращает колонки, топливные цистерны и землю в бензин в баке вашей машины. Банк преобразует компьютеры, продвинутые системы учёта и наличные в банковские услуги. Поэтому мы не сильно погрешим против истины, если заменим в модели Рикардо «ренту» на «прибыль». Рента — это отдача, которую землевладельцы получают от собственности; прибыль — отдача, получаемая собственниками компаний со своего капитала.

Рассмотрим пример из банковского дела. Предположим, некий банк оказывает первоклассные услуги. В банке фантастическая корпоративная культура, у него сильный брэнд и самое лучшее программное обеспечение. Там трудятся великолепные работники, и многие сотрудники приходят в банк, чтобы чему-то у них научиться. Всё это и есть то, что экономист Джон Кей (явно взывающий к модели Рикардо) называет «устойчивым конкурентным преимуществом», подразумевая такое превосходство над конкурентами, что позволяет получать прибыль из года в год.

Назовём этот чудо-банк «Банковская корпорация Акселя». Второй банк, «Вклады и займы у Боба» не столь компетентен: его брэнду меньше доверяют, корпоративная культура так себе. Он не то чтобы плохо работает, но к великим его точно не отнесёшь. Третий банк, «Депозитная компания Корнелиуса», крайне неэффективен: его репутация ужасна, кассиры грубят клиентам, контроль над расходами отсутствует. Банк Корнелиуса менее эффективен, чем учреждение Боба и в высшей степени некомпетентен в сравнении с «Банковской корпорацией Акселя». Это напоминает три типа земли: плодородную пашню, менее урожайную лесистую землю и ещё менее урожайные пастбища.

Банки Акселя, Боба и Корнелиуса конкурируют, убеждая людей делать вклады или брать взаймы. Но банк Акселя так эффективен, что он может оказывать услуги дешевле, чем другие, либо более качественно по той же цене. По итогам года банк Акселя получит громадную прибыль, банк Боба, который не так ловко обслуживает клиентов, — более чем скромную, а банк Корнелиуса едва сведёт концы с концами. Если бы банковский рынок был на спаде, Корнелиусу пришлось бы уйти из бизнеса. Но при росте рынка он стал бы прибыльным, и в отрасли появился бы новый банк, может быть, ещё менее эффективный, чем у Корнелиуса. Новый банк стал бы маржинальным банком, работающим на грани безубыточности.

Не будем повторять все шаги анализа, но вспомним, что размер земельной ренты определяется урожайностью пашни в сравнении с маржинальными пастбищами. Точно так же прибыль банка Акселя определяется в сравнении с банком Корнелиуса — маржинальным банком, который, как мы знаем, получит небольшую прибыль или вовсе никакой. Прибыль компании, как и рента, зависит от существующих альтернатив. Компания, работающая в условиях жёсткой конкуренции, будет менее прибыльна, чем компания, чьи конкуренты беспомощны.

Аналогия может показаться ошибочной: площадь пашни постоянна, а компании могут расти. Но компания не может вырасти в одночасье, не размыв при этом репутацию и иные умения, сделавшие её успешной. С другой стороны, хотя площадь земель не меняется, различия в производительности разных категорий земли меняются по мере развития ирригации, средств борьбы с паразитами и удобрений. Модель Рикардо, которая эти изменения не учитывает, сможет объяснить изменения цен на сельхозпродукцию в рамках десятилетий, но не столетий, а прибыльность компаний — в масштабе лет, но не десятилетий. Как и во многих экономических моделях, анализ будет справедлив в некоторых временных рамках, здесь — в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Для других временных отрезков потребуются и другие модели.