Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

В соответствии с этими требованиями в декабре 1811 г. Министерство финансов предложило Государственному совету изменить условия кредитования дворянства в казенных банках, а именно: обратить 8-летние займы в 20-летние. Благодаря удлинению срока ссуды помещики-заемщики должны были бы с ежегодной уплатой процентов постепенно погасить основную сумму долга. 2 апреля 1812 г. был подписан царский Манифест, в котором реализовались предложения Министерства финансов [117]. В Манифесте звучала уверенность в том, что найден способ, с одной стороны, оказать дворянству помощь деньгами, а с другой – обеспечить аккуратное погашение его долгов. Все восьмилетние займы, «с какого бы года они учтены ни были», пролонгировались на 12 лет, считая с 1 января 1812 г. Уплату процентов по 20-летнему займу было предложено производить по правилам 25-летнего займа Вспомогательного банка. Вскоре, в связи с началом Отечественной войны 1812 г., правительство приняло решение о временном прекращении выдачи ссуд из Заемного банка и приказов общественного призрения. Все наличные средства этих банков, а также суммы, возвращаемые должниками или поступающие в виде новых вкладов, должны были быть предоставлены казне [118].

Выдачу ссуд банки возобновили только в 1823 г., после издания указа «О назначении из Заемного банка 5 млн руб. для раздачи в пособие дворянству губерний, потерпевших от неурожаев в прошедшие годы стеснения в денежных оборотах, под залог ревизских душ на правилах 12-летних займов» [119]. Первоначально этим пособием могли воспользоваться очень немногие помещики, так как ссуду по закону можно было получить под залог «чистого», т. е. ранее не заложенного еще имения. Но уже с 1824 г. было дозволено помещикам, «потерпевшим разорение», перезакладывать их имения в Заемном банке без удержания их долгов другим кредитным учреждениям. С 4 июня того же года Заемный банк начал проводить ссудные операции в полном объеме на основе новых правил. Императором было подписано «Положение об открытии вновь займов из Государственного Заемного банка» [120], в котором нашли отражение пожелания дворянства. Установленные этим положением новые ссудные правила были тогда же распространены на сохранные казны, а вскоре и на приказы общественного призрения.

Положение предусматривало выдачу ссуд на 8, 12 лет и 24 года. Получившие ссуду на 12 лет и 24 года ежегодно, с одновременной уплатой установленных 6 %, производили постепенное погашение самой ссуды (по 2 % в год), т. е. выплачивали всего 8 % в год. Размер ссуды устанавливался от 5 до 500 тыс. руб., которые выдавались под залог населенных имений, каменных домов в Петербурге, фабричных зданий и заводских крестьян, а также крестьян, приписанных к горным заводам.

В «Положении…» специально указывалось, что ссуды выдаются «фабрикам», но не всем, а только тем, которые по «многочисленности и разнообразию работ», производимых на них, и «по употреблению различных орудий и машин, имеющих большую ценность», требовали «вящего вспомоществования». К их числу относились суконные, шелковые, ситцевые, полотняные, красильные, сахарные, фаянсовые фабрики (исключая ситцевые, красильные и шелковые, предприятия всех перечисленных отраслей использовали крепостной труд). При выдаче ссуд промышленникам рекомендовалось соблюдать особую осторожность. Всякая ссуда под залог «фабрики» должна была утверждаться Министерством финансов. Ссуды под залог каменных домов выдавались из расчета определенной доли стоимости «несгораемых материалов» (кирпича, бута и т. п.), использованных для сооружения здания, т. е. с учетом далеко не полной его стоимости. Это означало, что преобладающая часть каменных домов находилась еще в личном пользовании, а сдача их внаем была мало распространена. Вследствие этого еще не сложилась рыночная оценка городских домов, а заодно и городских земель по капитализации их доходности.

Размер ссуд помещикам, как и раньше, определялся количеством заложенных душ. Было установлено, что под душу дается 150 или 200 руб. ассигнациями, в зависимости от класса губернии. (К губерниям первого класса были отнесены две столичные – Петербургская и Московская; черноземные – Курская, Воронежская, Орловская, Тамбовская, Тульская, Рязанская; центрально-промышленные – Нижегородская, Ярославская, Владимирская, Тверская, Костромская, Калужская; поволжские – Казанская, Пензенская, Симбирская, Саратовская; правобережно-украинские – Киевская, Подольская; юго-восточные – Астраханская, Оренбургская; северная – Вологодская. Все остальные губернии европейской части России были отнесены ко второму классу.) Распределение губерний по классам производилось без учета уровня доходности хозяйства: в первый класс были включены некоторые губернии, в которых доходы помещиков были очень низкими (Пензенская, Симбирская, Курская и др.). На Сибирь, ввиду отсутствия в ней дворянского землевладения, ссудная деятельность казенных банков не распространялась.

Положение 1824 г. предусматривало, что заложенные и населенные имения могут служить дополнительным обеспечением подрядов и поставок из расчета 50 руб. на заложенную душу. (В 1827 г. это право было распространено и на заемщиков сохранных казен, а в 1828 г. – на клиентов приказов общественного призрения.)

В январе 1830 г. был обнародован Манифест «О вкладах и ссудах в банковских установлениях» [121], который утверждал новые условия пассивных и активных операций казенных банков. Процент по ссудам был снижен с 6 % до 5 %. Срок ссуд увеличился до 15 лет; 24-летние займы под поместья заменялись 26-летними. Вводились также ссуды на 37 лет (с уплатой ежегодно 5 % плюс 1 % погашения, плюс 1,5 % единовременного взноса). Взявшим ссуду на 24 года предоставлялось право переоформить ее по правилам 37-летнего займа. В 1833 г. на ссуды помещикам по случаю неурожая было дополнительно ассигновано 18 млн руб. [122]В 1841 г. были изменены нормы ссуд, причем дополнительные льготы получили владельцы наиболее крупных поместий.

16 мая 1841 г. был обнародован Манифест «О назначении нового размера ссудам из кредитных установлений под залог населенных поместий» [123]. В отличие от прежних правил (1824 г.), губернии делились уже не на два, а на три класса-разряда. Размер ссуд под душу увеличивался в губерниях первого разряда до 70 руб. серебром, второго разряда – до 60 руб., третьего разряда – до 50 руб. Рыночная «цена души» в середине XIX в., как уже говорилось, определялась в 150 руб. серебром. Таким образом, залоговая норма ссуд под «населенные поместья» составляла 30–50 %. Впервые в практике кредитования дворянства при определении размера ссуд стали принимать во внимание количество земли. Было установлено, что если в губерниях первого разряда на душу приходилось более 5 десятин, второго – более 6 десятин, а третьего – более 7 десятин, то заемщики имеют право получить дополнительно еще 10 руб. на душу. Доходность поместья по-прежнему не учитывалась. Правда, появление разряда «обязанных крестьян» (1842 г.) вызвало необходимость кредитования помещичьего землевладения «по соразмерности с постоянными доходами, определяемыми по пространству и качеству земли и по способам обработки оной». Ссуды под земли, населенные «обязанными крестьянами», не должны были превышать десятикратный годовой доход с той земли, которая была в пользовании «обязанных крестьян». Выдача ссуд под залог «незаселенных земель» (садов, хуторов) разрешалась только в приказах общественного призрения.