Лилия Голдэн - Закон больших денег [Как создать изобилие из зарплаты] [litres]

Как его оценить? Можно это сделать при помощи кредитного калькулятора, а можно и более усредненно. Приведу пример того, как это делаю я. Допустим, я знаю, что плачу 40 000 рублей по ипотеке, 8000 из которых уходит на погашение тела кредита, а 32 000 – это банковские проценты. Поэтому когда я досрочно гашу 40 000 рублей, тело кредита уменьшается на эти же 40 000. Получается, что если бы я не гасила досрочно, то тело кредита последовательно уменьшалось бы со скоростью 8000 рублей в месяц, а это 5 месяцев. Следовательно, за 5 месяцев я сэкономила на уплате процентов банку в размере 160 000 рублей (5 × 32 000). Итого доходность моих 40 000 рублей составила 400 % (160 000/40 000 × 100 %). Неплохо, не правда ли? Это довольная грубая оценка, определяющая лишь порядок цифр, так как доля тела кредита в платеже из месяца в месяц будет немного увеличиваться. Данная техника расчета подходит только для коротких сроков погашения.

Далее вы должны выявить комфортный для себя платеж, который вы будете направлять на досрочное погашение кредита. Вернемся к 40 000 рублей. Допустим, это ваш платеж по ипотеке. Согласна, что в этом случае досрочное погашение в размере, например, 5000 рублей недостаточно мотивирует. Поэтому я разработала следующее правило: погашать кредит досрочно, когда накопится сумма, эквивалентная одному-двум ежемесячным платежам по данному кредиту.

Главным правилом при работе с долговой нагрузкой является то, что денежный поток, высвободившийся после досрочного закрытия первого кредита, вы направляете на работу со следующим кредитом. Таким образом, в вашем денежном потоке всегда «крутится» некоторая сумма, которая обеспечивает вам доходность от экономии на банковских процентах.

Теперь поговорим о стратегиях, которыми следует руководствоваться при досрочном погашении кредитов. В этом случае вы можете:

✓ Уменьшить сумму ежемесячного платежа, сохранив при этом длительность срока кредита.

✓ Уменьшить срок кредита, сохранив при этом размер ежемесячного платежа, который был до погашения.

✓ Скомбинировать две предыдущие стратегии во времени.

Выбор стратегии зависит от ваших жизненных обстоятельств и инвестиционных намерений. Может быть, на первых этапах вам будет важно «сбить» платеж, чтобы высвободить денежный поток, потому что у вас, к примеру, есть планы на эти средства. А может, вы заинтересованы как можно быстрее закрыть «плохой» кредит, поскольку его наличие ограничивает ваши инвестиционные возможности. Возможно, для вас будет выгоднее скомбинировать данные стратегии: в первое время уменьшать платеж и, как только он станет комфортным, переходить к сокращению срока кредита при следующем досрочном гашении.

НЕ СТРЕМИТЕСЬ ВСЕ СВОБОДНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ НАПРАВЛЯТЬ НА ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ.

Работа с долговой нагрузкой подразумевает не только досрочное погашение и рефинансирование, но и выбор оптимального срока кредитования «на входе». К примеру, вы рассматриваете ипотеку в размере 3 300 000 рублей. Вам необходимо попросить ипотечного брокера / банковского сотрудника составить несколько графиков: сроком на 30 лет, на 25 лет, на 20 лет, на 15 лет, на 10 лет. Дело в том, что ежемесячный платеж в последние 5 лет ипотеки нечувствителен к изменению срока. Разберем на примере, где я рассмотрю четыре ипотечных кредита в размере 3 300 000 рублей с процентной ставкой 10 % годовых: на 30 лет, 25 лет, 20 лет и 15 лет.

Таблица 17.

Расчет ежемесячных платежей при разном сроке кредитования

Цифры никогда не врут. При их сопоставлении выбор становится очевидным. Цена вопроса ипотеки на 30 лет и на 25 лет – 1030 рублей в месяц. Выбирая между ипотекой на 25 и на 20 лет, вы платите во втором случае на 1855 рублей в месяц больше. Если же сравнивать ипотечные платежи для 30 и 15 лет, то разница уже становится ощутима – это дополнительные 6500 рублей в месяц (35460 – 28960). Однако, если ваш доход высок, такая сумма не будет вас обременять. Все относительно. Вы отвечаете за то, чтобы ответственно подойти к вопросу срока ипотечного кредита.

Бывают в жизни и такие ситуации, когда денег на первоначальный взнос нет, а жилищный вопрос решать надо. Или вы принципиально поставили себе задачу приобрести квартиру без каких-либо первоначальных вложений. В таком случае ипотека также возможна. Сейчас все больше банков начинают предлагать ипотечное кредитование с нулевым взносом. Однако важно понимать, что это влечет за собой повышенную процентную ставку, что, несомненно, скажется на ежемесячном платеже. Сравним? Работаем с той же суммой в 3 300 000 рублей. Срок кредита – 20 лет.

Таблица 18.

Расчет ежемесячных платежей по кредиту с разным первоначальным взносом

Очевидно, что ежемесячный платеж при отсутствии первоначального взноса довольно велик. Однако у нас в рукаве есть еще один козырь! Рефинансирование, которое по общим правилам доступно спустя 6 месяцев после получения кредита. Поэтому взяв дорогую ипотеку, через 6 месяцев ее можно рефинансировать в другом банке по более привлекательной процентной ставке. Вот такая существует финансовая хитрость.

Будучи финансово грамотным, вам всегда следует находиться в поиске более выгодных кредитных продуктов. Не стесняйтесь переливать кредит в другие банки на более выгодных условиях. Банки не станут держать на вас обиду☺.

Я наконец вышла в декрет. Все инвестиционные программы к тому моменту уже были реализованы. Оставался лишь один нерешенный вопрос – обремененный автомобиль. Стоимость кредита в грабительские 16,9 % волновала меня больше, чем факт обременения автомобиля. Несколько месяцев подряд в личном кабинете одного из банков у меня висело соблазнительное предодобренное предложение по потребительскому кредиту на 5 миллионов рублей под 12 % годовых. Мне же нужен был только 1 миллион.

В то солнечное утро, когда все работали, я, преисполненная воодушевлением от грядущей оптимизации своих расходов, села за руль своего любимого автомобиля и погнала в банк.

На встрече выяснилось, что данное предложение действительно только при условии оплаты финансовой защиты кредита. Данная программа добровольная, и я могу от нее отказаться. Однако банковский сотрудник ответил мне прямо, что в случае отказа процентная ставка будет не столь привлекательной и составит 16,9 %.

– Вы же понимаете, что мне бессмысленно увеличивать сумму кредита на 150 000 рублей только для того, чтобы снизить процентную ставку до 12 %. Это не имеет смысла, – парировала я.