Дмитрий Хотимский - Наживемся на кризисе капитализма… или Куда правильно вложить деньги

Выяснилось, что рост стоимости домов в Амстердаме практически совпадал с ростом цен на другие товары. Цены на протяжении рассматриваемого периода росли быстрее инфляции всего на 0,5 %. Очень интересно и то, что цены могли десятилетиями расти, а затем падать в течение такого же продолжительного периода. Все обусловливалось кризисами и подъемами в экономике. В частности, недвижимость сильно падала в цене во время войн и чумы.

Как соотносились доходы от аренды домов с затратами на их поддержание в нормальном состоянии, к сожалению, понять на основании материалов книги нельзя.

Реальный индекс цен, приведенный здесь, отражает соответствующую информацию с поправкой на инфляцию.

Поскольку в стабильных условиях квартиры практически не растут в цене, покупка имеет смысл, только если их можно выгодно сдавать в аренду.

«Ваше имение находится только в двадцати верстах от города, возле прошла железная дорога, и если вишневый сад и землю по реке разбить на дачные участки и отдавать потом в аренду под дачи, то вы будете иметь самое малое двадцать пять тысяч в год дохода» [45].

• Думаю, для жителей столицы России идея о том, что рост стоимости жилой недвижимости обычно не превышает инфляцию, покажется неожиданной. Абсолютное большинство москвичей привыкло к тому, что цены на квартиры всегда растут. Неудивительно, ведь за последние 12 лет они выросли в 8 раз. Однако не надо забывать, что нефть в 1998 году стоила 10 долларов за баррель, а сейчас – больше 100. Мы знаем, что именно цены на черное золото практически полностью определяют доходы граждан в долларовом эквиваленте, что в итоге диктует цены на недвижимость. Так что успешность инвестиций в московскую жилую недвижимость полностью объясняется возрастающим трендом цены на нефть. Что с ней будет в дальнейшем, неизвестно, и поэтому предсказывать будущую стоимость московских квартир невозможно.

В США тоже можно было неплохо заработать на жилой недвижимости.

• Городок Гринвич расположен в 50 километрах от Нью-Йорка и является наиболее престижным его пригородом. В Гринвиче работает большое количество хедж-фондов (управляющих деньгами богатых клиентов). Прекрасные школы, библиотека, современный госпиталь – все делает город крайне востребованным. К тому же он расположен на берегу океана, что выгодно отличает его от популярного в Москве Рублевского шоссе.

Цены в течение последних 40 лет росли в среднем на 9 % в год [46]. Помимо этого, владельцы домов могли получать прибыль от сдачи домов в аренду.

Зарплаты в этот период росли в среднем на 5 % в год. То есть покупка дома в Гринвиче была бы объективно прекрасным вложением средств [47].

Но справедливости ради надо сказать, что последние 50 лет были веком процветания США, во многом, кстати, обусловленным огромным ростом долгов и, соответственно, денежных активов. Неудивительно, что на столь растущем рынке элитная недвижимость постоянно росла в цене.

Если доходы от аренды значительно превосходят расходы на амортизацию, то покупка жилой недвижимости – неплохое размещение средств. Однако на рост стоимости квартир и домов рассчитывать не следует. Их цена во многом определяется экономическими циклами и потому малопредсказуема.

«Через минуту к жнецам подъехал король и захотел узнать, чьи поля они жнут.

– Поля маркиза де Карабаса, – ответили жнецы.

Все земли, по которым проехала королевская карета, были в его владении».

Прежде всего, надо абсолютно четко понимать различие между инвестициями в городские земли и в земельные наделы за их пределами. В городах земля обычно покупается для строительства, а за их пределами – для перепродажи через длительный срок.

Участки в городах обычно покупают для дальнейшего строительства. Если в экономике все хорошо, то девелопер получает от такой операции солидную прибыль.

• Компания IKEA покупает огромные участки земли. Часть каждого участка используется для строительства собственного магазина. Остальная земля продается. Причем по цене, во много раз превышающей изначальную стоимость. Такой рост цены объясняется тем, что IKEA притягивает огромное количество покупателей. Другие ретейлеры с удовольствием строятся по соседству.

Если же случается кризис, дело обычно заканчивается банкротством девелопера.

• По сравнению с ранее упомянутым Дубаем, где от высоток рябит в глазах, наш Моscow-Сity выглядит скромным объектом. Но владелец компании Mirax Group Сергей Полонский от факта, что он строит две башни в City, почувствовал себя настолько великим, что весной 2008 года, за полгода до кризиса, заявил: «Все, у кого нет миллиарда долларов, могут идти в…» Однако в итоге не повезло именно ему. Прошло немного времени – и в 2011 году он уже устраивал голодовки на стройплощадке, демонстрируя свое отвращение к банкам, которые за долги все у него отняли.

Причем он наступил на любимые грабли русских бизнесменов. Все свои продажи Mirax Group осуществляла через офшоры. Урок Ходорковского, говоривший о том, что сначала надо заплатить государству все налоги и только потом становиться великим, усвоен Полонским не был.

Остается еще масса других возможностей использовать землю.

Ярмарки, рынки, стоянки для транспорта не требуют существенных капиталовложений, однако позволяют получать стабильный рентный доход.

• Честно говоря, такого зарабатывания денег, как на выставке коммерческой недвижимости в Каннах MIPIM, я нигде не видел. За четыре дня устроители получают около 50 млн долларов чистой прибыли, при этом не сильно напрягаясь. Половина дохода – выручка от продаж билетов 20 тысячам посетителей. Остальной бюджет формируется за счет сдачи в аренду выставочных мест.

• Octoberfest – крупнейший пивной фестиваль в мире. Предприятия Мюнхена получают около 1 млрд евро дополнительных доходов за 16 дней фестиваля. Число посетителей – примерно 6 миллионов человек ежегодно. Пиво льется рекой.

Земля может быть использована и более грустным образом.

• Организация кладбища – удачное использование земли. В отличие от ярмарок и рынков, кладбища переносить нельзя, и стоимость мест для захоронений постоянно растет в цене.