Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Риелторы уверяют, что для долгосрочных инвестиций Испания – один из самых выгодных вариантов. Спад закончится, а вместе с ним вернется спрос, особенно на объекты, расположенные на первой береговой линии.

Ошибки и риски

Недвижимость в странах Евросоюза, Азии, США и до кризиса привлекала россиян более низкими ценами за «квадрат», чем в Москве и других крупных городах. Многие инвесторы, устав наблюдать бесконечные рекорды столичных цен, отправились на поиски «заграндач». Выбирая оптимальный по цене и качеству вариант, покупатель начинает ходить по выставкам, мониторит базы данных агентств недвижимости. Его мотивы вполне понятны: обладатель нескольких десятков тысяч долларов в столице, да и в других крупных городах-миллионниках может рассчитывать лишь на «гаражные» инвестиции. А за границей вы и с 30,000 евро в кармане – желанный гость, а во время кризиса – тем более.

Всего за час в Интернете можно найти десятки предложений по продаже квартиры или дома в Болгарии, Египте, Чехии, Германии и других станах за 3,000 – 25,000 евро. Не верите? Вот реальное объявление: «Продается дом в Болгарии в 14 км от города Бяла. Прекрасный чистый воздух, обширные леса, необъятные поля. Идеальное место для отдыха и туризма. Участок – 950 м 2. Рядом протекает река. Стоимость дома – 3,000 евро». Не знаю, где точно находится Бяла, но что такое 3,000 евро даже в нынешние кризисные времена?! В России за эту сумму даже в 120 км от Москвы вряд ли что-то приличное купишь. Бяла – место малознакомое, и инвестора данный факт отпугивает, но о Варне-то кто не слышал? По информации одного из агентств недвижимости, в пригороде этого крупного по болгарским меркам города выставлен на продажу дом за 10,000 евро. От моря далековато, зато есть участок почти 3,000 м 2, что, по мнению продавца, «дает прекрасные возможности инвестиций в дополнительное строительство».

Кто-то скажет: «Кому нужна недвижимость на территории бывших соцстран, да еще в глуши? Хотим дом на Красном море или, на худой конец, жилье в Еврозоне!» Нет проблем. Снова изучаем базы: четырехкомнатная квартира в центре чешского Теплице, 78 м 2, выставлена за 18,500 евро; квартира в Берлине, в доме, построенном более полувека назад, дороже – чуть больше 20,000 евро. Хотели моря? Апартаменты в Хургаде (Египет) за 14,000 евро (60 м 2– гостиная, спальня, даже отделка предусмотрена).

И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.

Вложения во вторичный рынок в таких странах, как Болгария, Черногория или Турция, еще более рискованны. Здесь можно просто потерять деньги. Главный риск – покупка спорного объекта (находится в залоге у банка; имеет двух собственников, которые судятся между собой; неправильно оформлены документы и т. п.). В этом случае обязательно нужно нанимать адвоката, который составит договор купли-продажи и проверит юридическую чистоту объекта.

Вторая по значимости ошибка инвесторов – отсутствие информации об объекте и о рынке недвижимости конкретного региона. Однажды меня удивил мой знакомый, заявивший, что купил дом в Испании. «Я заключил предварительный договор о приобретении дома прямо в офисе компании в Москве. Очень удобно, а главное, дом стоит дешево», – сказал он. Правда, когда вернулся после подписания окончательного соглашения, был уже не столь радостный. «Представляешь, пришлось отдать 10 % от суммы за оформление сделки и документов. И еще приличный ежегодный налог платить придется. К тому же жилье там дешевеет: если решу продать, покупателя будет найти непросто», – пожаловался знакомый.

Чтобы не купить «кота в мешке», важно иметь подробную информацию не только о приобретаемом доме или квартире, но и о состоянии рынка, прогнозах на будущее, а также факторах, влияющих на динамику цен. В некоторых странах недвижимость привлекает своей дешевизной. Однако перед приобретением полезно изучить налоговое и земельное законодательство, учесть весь объем расходов покупателя, возникающих по ходу сделки (нотариальное удостоверение, госпошлины и др.).

Например, в Англии сложно получить разрешение на ремонт дома, даже если он старый (просто старый, а не имеющий архитектурную или историческую ценность). В Италии с трудом дают разрешение на строительство на свободном участке земли. В Испании придется вносить дополнительные платежи при оформлении недвижимости, и весьма существенные. Собственно, не только в Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран затраты покупателя на покупку жилой недвижимости (регистрация объекта, комиссионное вознаграждение риэлтора, затраты на юридические услуги, налоги и другие обязательные сборы) могут доходить до 25 % от стоимости жилья.

Решение найти инвестиционную «жемчужину» за рубежом самостоятельно может привести к финансовым потерям. Агенты по недвижимости за рубежом, как только слышат русскую речь, сразу «накидывают» к цене 20–30 %. В Европе очень сильны стереотипы: раз русский, значит, деньги у него есть, можно накручивать ставки. По словам российских риэлторов, стремясь к самостоятельности, инвестор переплачивает либо получает не самый лучший с точки зрения качества и расположения дом (квартиру). «Моему знакомому предлагали купить квартиру в фешенебельном районе Майами, который на поверку оказался рабочим кварталом. Можно, конечно, и на английском разговаривать, но наши соотечественники при обращении к посредникам обычно сразу ищут русскоязычного консультанта», – рассказал мне один из риэлторов, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости.

Если вы не знаете особенностей местного рынка, лучше доверьте поиск жилья и оформление сделки профессиональным риэлторам и юристам, которые подберут вариант, соответствующий вашим интересам (с точки зрения месторасположения, статуса, соотношения цены и качества).