Ким Кийосаки - Пора подниматься!

Мы начали с финансового анализа и в первую очередь попросили Ким представить нам все финансовые отчеты. По результатам анализа мы выявили несколько направлений, требовавших дальнейшей проработки, и на основе этого составили план атаки. Вот что мы обнаружили:

Наибольшую проблему представляли доходы. Они упали на 36 процентов, и это было связано прежде всего с тем, что треть квартир регулярно пустовала.

Операционные расходы тоже вызывали сомнение. Оплата труда менеджера и мастера, коммунальные услуги и расходы на содержание не просто съедали всю прибыль; они были так велики, что компенсировать их арендной платой было невозможно даже при 100-процентной загруженности квартир. Чтобы выйти хотя бы на безубыточный уровень, нужно было получать арендную плату с 27 квартир – при том, что их было только восемнадцать. Возможно ли такое? Нет, если вы не прячете в рукаве лишние девять квартир!

Расходы на капитальный ремонт были астрономически велики. Разобравшись в счетах, мы обнаружили высокий уровень затрат на замену полов, ковровых покрытий и бытовой техники.

Мы также сравнили положение дел в Loloma Vista с ситуацией в аналогичных жилых комплексах в радиусе двух миль и выяснили, что в среднем доля пустующих квартир в тех комплексах составляет менее 10 процентов, тогда как в Loloma Vista – целых 33 процента, причем арендная плата для аналогичных квартир примерно такая же.

Вооруженные неопровержимыми финансово-экономическими фактами, мы прибыли на место и приступили к инспекции. На первый взгляд все выглядело очень хорошо. Чистота, порядок, голубая вода в бассейне (всегда хороший знак).

Мы сразу сосредоточили внимание на самой главной проблеме – пустующих квартирах. Обойдя все квартиры, мы убедились в том, что шесть из восемнадцати были не заселены. Четыре из этих шести оказались непригодными для сдачи внаем из-за того, что были превращены в склады и требовали существенного ремонта. Другие две находились в состоянии ремонта: перестилались полы, заменялась сантехника, устанавливались гранитные барные стойки, новая бытовая техника. Стоимость такого ремонта зашкаливала за 7 тысяч долларов в расчете на одну квартиру!

Таким образом, ответы на вопросы «Почему так много пустующих квартир?» и «Почему так высоки затраты на капитальный ремонт?» были получены. Повышенные затраты на ремонт никак нельзя было назвать оправданными с точки зрения потенциала роста, потому что повысить арендную плату такой дорогой ремонт все равно не позволял (ввиду сильной конкуренции), а значит, данные капиталовложения не приносили никакой отдачи.

Далее наша инспекция сосредоточилась на следующем приоритетном вопросе – операционных расходах. Мы прежде всего хотели выяснить, почему расходы на оплату труда непропорционально высоки для недвижимости столь скромных размеров. Выяснилось, что управдом наняла своего сына на место мастера по текущему обслуживанию дома. Для 18-квартирного дома такой штат обслуживающего персонала является излишним. Мы обнаружили также, что инструменты, материалы для покрытия, электрические приборы, сантехническое оборудование и другие предметы, приобретенные для осуществления ремонта, складировались непосредственно в пустующих квартирах.

Мы обнаружили значительные проблемы с водопроводом, а постоянная утечка воды влечет за собой рост расходов на коммунальные услуги. Более того, в одной из пустующих квартир, превращенной в склад, утечка воды из трубы происходила в стене, и ее никак нельзя было устранить. Нам объяснили, что каждый раз, когда эту проблему пытались решать, утечка возобновлялась в другом месте. Поэтому квартиру просто заперли и перестали использовать по назначению – и это в течение нескольких лет!

Взяв управление данным активом на себя, мы сменили менеджера и приняли все меры к тому, чтобы сделать пустующие квартиры пригодными для сдачи внаем – без чрезмерных расходов на ремонт. Когда нам удалось заселить эти квартиры, доход вырос на 30 процентов. Доходную часть еще больше удалось увеличить за счет введения дополнительной платы за пользование коммунальными услугами, бытовой техникой и содержание домашних животных. Такое увеличение доходов вкупе с сокращением расходов позволило увеличить денежный поток на 350 процентов. Мы продолжаем управлять этим активом по сей день.

А теперь вы вправе задать вопрос: «Как такое могло случиться с домом, который принадлежит самой Ким Кийосаки?» Ответ: это может случиться с каждым. Если недвижимость из года в год приносит устойчивую прибыль и с ней ничего не случается, это не дает оснований расслабляться и пускать дело на самотек. Ким хватило мужества задаться вопросом, почему ситуация изменилась к худшему, и она поступила очень мудро, обратившись к тем, кто разбирается в управлении недвижимостью лучше, чем она сама.

Лесли Брайс, США, mccompanies.com, mcresidential.com

Компаньон и президент MC Residential Communities, Лесли Брайс профессионально занимается управлением частной и корпоративной недвижимостью. Она специализируется на многоквартирных жилых домах и имеет более чем 20-летний опыт в этой области. К недвижимости, которой ей доверяют управлять, она относится как к своей собственной.

Свою карьеру Лесли начинала в качестве агента по аренде в очень крупном жилом комплексе и, постепенно поднимаясь по карьерной лестнице, достигла нынешнего поста президента группы компаний MC Management.

Помимо прочего, Лесли является активным членом различных риелторских ассоциаций Аризоны и занимается финансовым просвещением в рамках программ «Богатая женщина» и «Богатый папа».

Рита росла с убежденностью в том, что зарабатывать деньги и заниматься бизнесом должны мужчины, а не женщины. Но она восстала против традиционных норм и постаралась изменить не только свою жизнь, но и жизнь окружающих, особенно дочери. Я попросила Риту рассказать здесь свою историю, потому что она очень красиво иллюстрирует, какую роль может сыграть мать в финансовом будущем своей дочери.

Ким Кийосаки

Я родилась в Кении и была третьей из четверых детей. Мой отец приехал в Кению в 13-летнем возрасте из Индии, не имея ни денег, ни образования. Однако через пару десятков лет компания, которую он основал, действовала в четырех странах, и в ней работало несколько тысяч человек. Но наибольшего успеха он достиг даже не как бизнесмен, а как отец. Мы буквально боготворили его.

В индуистских семьях (а я росла именно в такой семье) принято поощрять серьезное образование для сыновей, но не для дочерей. Единственным кормильцем индуистской семьи является отец. И меня эта традиция всегда несколько огорчала, поскольку я считала несправедливым то, что женщины лишены возможностей, предоставляемых мужчинам.