Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

ПРИМЕР 1

Я неоднократно встречался с ситуацией, когда обеспеченный человек собирался окончательно перебираться за рубеж. И готов был быстро продать знакомым свои объекты недвижимости по значительно более выгодной цене, чем рыночная.

ПРИМЕР 2

Многие знакомые мне инвесторы поддерживали хорошие личные отношения с директорами и собственниками строительных компаний. Некоторые из них периодически получают предложения купить за наличные объекты недвижимости. В том числе в уже построенных домах, с дисконтом 15–20 % от рыночной цены. При условии быстрой оплаты и полного отсутствия огласки.

ПРИМЕР 3

Многие строительные компании стараются рассчитываться со своими поставщиками (например, с теми, кто продает им металл или поставляет железобетон) не деньгами, а метрами. При этом стоимость метров может быть весьма выгодной. Беда, однако, в том, что это метры, а не живые деньги. Поэтому строителям было бы выгодно оплачивать метрами, на бартер хотя бы и 100 % тех стройматериалов, которые им поставляют. Только вот поставщики вряд ли долго выживут при таких условиях оплаты. Поэтому обычно метрами оплачивается только часть поставок. Например, в рамках того, что владелец компании-поставщика готов был бы зачесть как свои дивиденды. С тем, чтобы впоследствии полученные таким образом квартиры стали частью его собственного инвестиционного портфеля. И, разумеется, он не будет договариваться об оплате метрами слишком значительной доли общего объема поставок. Что могло бы привести к существенному уменьшению его оборотного капитала. И нанести ущерб его бизнесу.

Другое дело, когда он знает, что сразу переоформит метры на другого собственника и получит за нихживые деньги. Если у вас есть друг – директор или собственник такой компании-поставщика, проводя сделки через его компанию и получая метры взаимозачетом, на привлекательныхусловиях, Вы также можете обеспечить себе ощутимый дисконт к стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

«Входной порог» по инвестициям в недвижимость составляет от 1–2 миллионов рублей в регионах. И от 4–6 миллионов рублей в Москве (по состоянию на 2016 год). За счет ипотеки этот порог можно значительно снизить – в 5, а то и в 10 раз (об этом мы еще поговорим). Плюс возможная стоимость ремонта (от полного до косметического) и обстановки. Таким образом, сначала нужно накопить определенную сумму (довольно ощутимую для семьи со средним доходом), а уже потом рассматривать варианты инвестиций в недвижимость.

Если Вы каждый месяц можете откладывать и направлять на инвестиции несколько сот тысяч и тем более несколько миллионов рублей, инвестиции в недвижимость для Вас вполне приемлемы и возможны. Если Ваши возможности ежемесячных инвестиций не превышают 50 000–100 000 рублей – инвестиции в недвижимость все еще возможны, но потребуют от вас серьезных усилий и самодисциплины. Если же Вы пока можете ежемесячно инвестировать не более 10 000-20 000 рублей – даже ипотека на самую скромную квартиру в регионе потребует от Вас колоссального напряжения сил. Прямо скажем, в такой ситуации инвестиции в недвижимость Вам не по карману. Хотя Вы без особых проблем можете постепенно накапливать капитал, инвестируя средства в ПИФы.

Как выбирать объекты недвижимости для инвестиционных целей? Поговорим о выборе квартир на вторичном рынке недвижимости. Про инвестиции в строящуюся недвижимость мы поговорим чуть дальше.

Очень часто квартира, приобретаемая в инвестиционных целях, для сдачи в аренду, – уже не первая квартира, которую инвестор приобретает в своей жизни. В большинстве случаев первую квартиру покупают для себя и своей семьи. А уже вторую и последующие – для сдачи в аренду. Нередки случаи, когда вторую квартиру приобретают опять же для себя и своей семьи – для переезда, с целью улучшения жилищных условий. А предыдущую квартиру после переезда начинают сдавать в аренду. Такие квартиры сразу видны: ремонт в них сделан «для себя». Многое в этом ремонте и отделке помещений не имеет смысла, если бы квартира сразу готовилась под сдачу в аренду. Аналогично многое из мебели и обстановки остается на старой квартире. А новая квартира и обставляется заново, с иголочки. Конечно, такой вариант появления готовых (и даже уже обставленных и полностью оборудованных) квартир под сдачу в аренду возможен только у обеспеченных семей. Менее обеспеченные семьи вынуждены при улучшении жилищных условий обязательно продавать предыдущую квартиру. Что и порождает сделки «с альтернативой».

Так или иначе, приобретение квартиры для себя или для сдачи в аренду имеет больше общего, чем отличий. Сначала Вы приблизительно определяете, что именно Вы ищете – количество комнат, площадь квартиры, расположение, примерную стоимость. В Москве и Питере близость к метро имеет большее значение «в плюс», чем возможное увеличение стоимости квартиры из-за этой близости – «в минус». Часто бывает так, что у квартиры, расположенной в 15–20 минутах от метро на маршрутке, и у квартиры, расположенной в 10 минутах от метро пешком, примерно одинаковой площади и в схожих домах, стоимость одинаковая. Однако эти 15–20 минут на маршрутке впоследствии, при сдаче квартиры в аренду, будут колоссально портить Вам жизнь! У многих арендаторов, особенно приехавших в Москву из других городов, как одиноких, так и семейных, но без детей, машин может не быть. Даже если машина имеется – в Москве ездить на машине на работу и с работы далеко не всегда удобно! Так что близость к метро – безусловный плюс. С другой стороны, квартиры в районе кольцевых станций метро и на расстоянии 4–5 станций метро от кольца могут не так уж сильно различаться в цене. Зато квартиры, расположенные внутри кольцевой линии метро, сразу резко дорожают. То же можно сказать и о квартирах, расположенных в более престижных районах (например, на Кутузовском проспекте). Само по себе это не проблема, если и аренда таких квартир будет оплачиваться по более высокой ставке. Главное – соотношение стоимости квартиры (включая ориентировочные затраты на необходимый ремонт и дополнительную обстановку для сдачи в аренду) с ожидаемой суммой ежемесячной аренды (за вычетом коммунальных платежей, если их не будет оплачивать сам арендатор). И второе: лучше не выходить за пределы сегмента массовой сдачи квартир в аренду. Если при каждой смене арендатора Ваша квартира будет простаивать пустой по полгода и более, это крайне негативно отразится как на Ваших доходах, так и на ваших нервах. А мы занимаемся инвестициями для того, чтобы увеличивать наш доход и безопасность. А не наш стресс. И не напряжение наших нервов.

Определившись, какую примерно квартиру Вы ищете, можно приступать к поиску. Традиционно сформировавшийся к 2015 году рынок купли-продажи жилой недвижимости предполагает, что при продаже квартиры в основном привлекаются риелторы. В то время как при ее приобретении покупатель обычно самостоятельно осматривает квартиры, выставленные на продажу. Если в семье осмотром вариантов приобретаемых квартир одновременно занимаются и муж и жена, вдвоем они могут осмотреть в два раза больше объектов за то же время. Если к осмотру предлагаемых квартир можно привлечь еще кого-то из родственников (маму/папу или сына/дочку), интенсивность осмотров еще повышается. Или тот, кто менее занят, может массово осматривать объекты, предварительно удовлетворяющие Вашим критериям. А потом составляется короткий список (shortlist) наиболее привлекательных объектов. Муж с женой осматривают их еще раз – вместе. После чего принимается решение. После нескольких десятков осмотренных объектов нужно уметь быстро понять, что очередная квартира по-настоящему привлекательна. И по ней нужно оперативно принимать решение. Практика показывает, что действительно выгодные объекты «уходят» быстро.