Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Можно, конечно, подобрать риелтора. И поручить ему поиск интересующего Вас объекта. Однако в любом случае, когда риелтор выберет для Вас несколько перспективных вариантов, Вам все равно нужно будет осмотреть их лично и сделать выбор. Замечу, что профессиональные и заслуживающие доверия риелторы – тот капитал, который профессиональному инвестору имеет смысл нарабатывать всю жизнь. Здесь нужно не стесняться периодически обращаться за рекомендациями к тем из Ваших знакомых, кто часто и успешно проводит операции купли-продажи недвижимости. Спросите их: услугами каких риелторов они пользуются? Насколько они ими довольны? И могут ли их рекомендовать?

Альтернативный вариант – для топ-менеджеров и собственников компаний. Можете сформировать из своих подчиненных команду (во главе с одним из руководителей), которая в свободное от работы время будет осматривать квартиры, соответствующие интересующим Вас критериям. Потом они так же составят на основе отобранных вариантов short-list наиболее привлекательных объектов. И организуют повторные просмотры (например, в 2–3 последовательных дня, по 4–6 квартир в день) уже с Вашим участием. В итоге, когда сделка успешно проведена, команда получает премию лично от Вас. Размер премии для команды можно оговорить заранее. А как ее делить – пропорционально вкладу и обеспеченному результату, – Вы можете решить уже по итогам проделанной работы.

ПРИМЕР

Один мой знакомый приобрел довольно удачную квартиру в 2007 году организовав как раз такую команду из сотрудников для осмотра квартир в Москве. Команда лично осмотрела 150 объектов (из нескольких сотен, выбранных из Интернета и баз недвижимости, предоставленных знакомыми риелторами). Повторных осмотров с участием самого инвестора было около 20. В итоге было выбрано три наиболее привлекательных квартиры. Одна «ушла» за день до того, как было принято решение о ее покупке. Вторая требовала ремонта. Третья продавалась по той же цене, была больше по площади и практически готова к заезду. Ее и приобрели – с ремонтом и частично со встроенной мебелью (включая итальянскую кухню и джакузи). Стоимость – 10,5 миллиона рублей, трехкомнатная, 92 квадратных метра. В 10 минутах пешком от кольцевой станции метро. Необходимый ремонт после приобретения квартиры уложился в сумму менее 200 000 рублей. Премия команде сотрудников, занимавшихся подбором квартиры, составила 150000 рублей.

В 2012 году он приобрел по этой схеме еще одну квартиру. Командой сотрудников было осмотрено около 80 объектов. Из них сам инвестор осмотрел 10 наиболее привлекательных. Была приобретена 3-комнатная квартира в 12 минутах пешком от станции метро (второй от кольца). Квартира – уже с ремонтом и частично с обстановкой. Затраты на дополнительный ремонт и обстановкууложились в 400 000 рублей. Через 1,5 месяца после приобретения квартиры в нее заехали арендаторы. Арендная доходность – 6,3 % годовых от полной стоимости квартиры (включая ремонт и обстановку).

Думаю, никто из нас не будет против приобрести в собственность инвестиционную квартиру. И сдавать ее в аренду, ежемесячно получая доход. Но есть одна сложность. Не так-то легко выложить из кармана несколько миллионов и купить квартиру, когда этих нескольких миллионов в кармане нет. И крайне тяжело накопить эти несколько миллионов, когда Ваш доход не превышает нескольких десятков или даже сотен тысяч в месяц. Признаем честно: большинству людей просто не дано откладывать и накапливать серьезные суммы, в десятки раз превышающие их ежемесячный доход. Для этого у них просто-напросто не хватает выдержки и самодисциплины. Легко ли, к примеру, каждый месяц откладывать половину своего дохода? Это очень нелегко. Очень немногие на это способны. И все же человек, способный это делать, будет каждый год откладывать всего лишь шесть своих среднемесячных доходов.

А поскольку большинство людей не способны даже на это, получается, что отложить и накопить деньги для того, чтобы полностью оплатить стоимость приобретаемой квартиры, они не смогут никогда. Вне зависимости от того, как много они будут зарабатывать. Разве что размер их месячного дохода будет равен стоимости квартиры. Или хотя бы половине ее стоимости.

Именно поэтому так полезна ипотека: возможность приобрести недвижимость, заплатив первоначально лишь 10–20 % ее стоимости. И выплачивать остальное в рассрочку на протяжении многих лет. Для подавляющего большинства людей во много раз проще взять в долг крупную сумму и затем постепенно гасить этот долг, чем накопить такую же сумму, ежемесячно откладывая и сберегая часть дохода. Те, кто никогда не будет настолько дисциплинирован, чтобы самостоятельно накопить несколько миллионов для приобретения квартиры, вполне способны будут приобрести эту квартиру в ипотеку.

Ипотека является классическим примером хорошего долга. Человек, который приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, платит банку процент по кредиту за использование заемных средств. Если он сдает эту квартиру в аренду, она дает ему доход как в виде арендных платежей, так и за счет прироста стоимости самой квартиры. Вторая часть дохода – скрытая. Однако она существует и обратится в реальные деньги, когда квартира будет продана. К сожалению, ставки ипотечных кредитов в России достаточно высоки. Вряд ли можно ожидать, что при доходе от сдачи квартиры в аренду 4–6 % годовых и ставке ипотечного кредита от 11 до 17 % удастся за счет арендных платежей полностью оплачивать ипотеку.

Но все же, с учетом среднего прироста стоимости квартиры 10 % в год, можно ожидать, что совокупный выигрыш от получения аренды и прироста стоимости квартиры превысит затраты на погашение процентов по ипотечному кредиту. То есть Вы можете ожидать, что к моменту, когда Вы полностью выплатите долг, прирост стоимости квартиры и сумма полученных Вами за это время арендных платежей в совокупности будут выше, чем те проценты, которые Вы за это время заплатили за пользование средствами банка. Например, за время, пока Вы гасили кредит, Вы получили 2 миллиона рублей арендных платежей и заплатили 3,5 миллиона рублей процентов по кредиту. Плюс за это время квартира выросла в цене на 2,5 миллиона. В итоге Вы в плюсе на 1 миллион рублей. И вдобавок удачно попользовались средствами банка для приобретения квартиры, которая осталась в Вашей собственности.

А главное даже не это. Главное то, что Вы таким образом смогли стать полноправным владельцем дорогостоящей недвижимости, на приобретение которой Вы никогда бы не смогли заставить себя отложить и накопить необходимую сумму. Если бы не ипотека, Вы с тем же самым доходом просто никогда не смогли бы приобрести эту недвижимость.