Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Другой вариант: владелец квартиры выставил квартиру на продажу, проводятся показы… Но на самом деле он не готов продавать квартиру. И сделает все, чтобы сделка не состоялась. Может быть, он и не хотел выставлять квартиру на продажу. Но родственники уговорили, жена, дочка. Или что-то еще произошло. А он не спорит, изображает бурную деятельность. А втихую занимается саботажем, чтобы сделка не состоялась. Я как-то собирался приобрести квартиру у подобного владельца. Квартира – прекрасная, три минуты от метро. Отделка в стиле итальянского домика – мечта эстета! А хозяин крученый, верченый, ни на что конкретное не готовый. Посмотрели мы квартиру, он заявил свою цену. Цена высоковата, ну да ладно – квартира тоже неплоха. Связываемся с ним, просим подготовить документы для банка. Чтобы они оценили, готовы ли дать согласие на приобретение этой квартиры в ипотеку. Он два месяца (!!!) не может собрать эти документы (копии). Хорошо, что мы уже через несколько дней поняли, что ждать тут нечего, и вовсю отсматривали другие варианты. Потом у него меняется риелтор. Потом – еще раз. Речь идет уже не о продаже квартиры, а о какой-то извращенной альтернативной сделке. При этом стоимость квартиры резко увеличивается и становится совершенно нерыночной. Риелтора у продавца уже нет вообще никакого. По-видимому, никто просто не хочет работать с таким клиентом. Периодически на мужика находило обострение, и он сам нам звонил. Последний раз это было через год после просмотра квартиры. Когда мы уже давным-давно приобрели другую квартиру и жили в ней.

Так что держитесь подальше от таких продавцов квартир! Нет лучше продавца, чем обеспеченный и адекватный владелец квартиры. Который просто хочет провести с Вами честную взаимовыгодную сделку. И который не ставит перед собой цель любой ценой выдавить из Вас последний рубль.

ПРИМЕР 1

Выше я упоминал о приобретении трехкомнатной квартиры, которая приносит своему владельцу 6,3 % арендного дохода. Условия продажи этой квартиры с самого начала были довольно приемлемыми – владельцу хотелось быстро завершить продажу, чтобы отселить старшего сына с женой в собственное жилье. И цену он не задирал. Нормальный, адекватный, достойный мужик. Единственный вопрос, который он хотел индивидуально обсудить с новым владельцем квартиры, – сколько ему доплатят за ту мебель, которую он готов оставить. Изначально он говорил, что можно рассматривать предложения от 100 000 рублей. Мебель в бывшей комнате сына (включая здоровенный телевизор) уже окупила бы эту сумму. Но в таких переговорах не нужно соглашаться слишком легко. Кому-то хочется, чтобы его выслушали. А кто-то, если слишком легко получит согласие, подумает, что продешевил. Поэтому в разговоре с владельцем квартиры самым уместным было помалкивать. Не называть свою сумму – снижать предложенную им сумму как-то уже язык не поворачивался. И внимательно слушать владельца. За 1,5 часа такого одностороннего разговора предложение расширилось. Как видно, владелец понял, что 100 000 не выглядят такой уж выгодной ценой за то, что он предлагал изначально. Поэтому вскоре к исходному предложению добавилась мебель из спальни, кухни (кромехолодильника) и гостиной (кроме двух светильников, почему-то особенно дорогих его сердцу). Когда он добавил к предложению еще и тумбочки из прихожей, настало время сказать «да». Все остались довольны. А большая часть этой мебели до сих пор прекрасно используется арендаторами квартиры.

ПРИМЕР 2

Одни мои близкие знакомые приобрели квартиру недалеко от парка. Сделали серьезный ремонт, обставили ее как следует (на это ушло 60 % от стоимости приобретения самой квартиры). Переехали. И… обнаружили, что в соседнем подъезде живет осатанелый музыкант-рокер. Который каждый день до 23:00 (не нарушая закон) озвучивает своей любимой музыкой все квартиры в диаметре 100 метров. Стало понятно, что комфорт проживания в этой квартире не на высоте… Рокер был отпетый, тренированный. И многолетние претензии соседей лишь научили его, как умнее и хитрее, не переходя грани закона, истязать всех своей музыкой. Через несколько лет возникла возможность приобрести квартиру в одном подъезде с близкими и любимыми родственниками. Опять радикальный ремонт, дорогостоящая обстановка… Большую часть мебели пришлось покупать заново. Потому что на предыдущей квартире мебель в основном была встроенная. В этот период рынок недвижимости был на спаде. Деньги были нужны для завершения ремонта… В итоге предыдущую квартиру продали примерно по той же цене, по которой она когда-то была приобретена. Отличный ремонт из качественных и дорогих материалов, встроенная мебель – все это досталось новым владельцам. Практически ДАРОМ. Ирония ситуации проявилась еще и в том, что за несколько месяцев до продажи у рокера появилась постоянная подруга. В обществе которой он остепенился и… притих. Так что новые владельцы даже не столкнулись с его ежедневной концертной программой.

Кто больше всех выиграл в этой ситуации? Тот, кто приобрел квартиру с отличным ремонтом и обстановкой, сделанными четыре года назад, по стоимости метров. Берите и Вы с него пример!

Коммерческая недвижимость – мечта многих инвесторов. Она имеет все преимущества инвестиций в жилую недвижимость. И вдобавок – более высокую доходность.

Арендный доход от коммерческой недвижимости может составлять 10–12 % годовых (от стоимости объекта). Плюс прирост стоимости объекта – в среднем 10 % в год. Что дает совокупную доходность 20–22 %, в значительной степени защищенную от инфляции. У первоклассных объектов коммерческой недвижимости арендный доход может быть еще выше – 14–15 %. А в некоторых случаях – до 20 % годовых.

Зато и «порог входа» для инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем для жилой недвижимости. В регионах стоимость наиболее бюджетных объектов коммерческой недвижимости может начинаться от нескольких миллионов рублей. В Москве – от нескольких десятков миллионов… Или нет?

ПРИМЕР

Один из моих финансовых консультантов консультирует также моего хорошего знакомого. В 2013 году, когда мой знакомый интересовался, нет ли не слишком дорогих и достаточно доходных объектов коммерческой недвижимости в Москве, этот консультант нашел для него вариант инвестиций в московскую недвижимость с «порогом входа» от… 1,2–1,5 миллиона рублей (!!!). При этом ожидаемая доходность от аренды составляла 10–12 % годовых. Правда, для таких вложений речь могла идти о 10000-15000 рублей в месяц.