Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Для сравнения: если у Вас есть квартиры или объекты коммерческой недвижимости, которые Вы сдаете в аренду, доход от аренды будет поступать Вам ежемесячно. Без особых проблем, из года в год. Максимум – время от времени придется подыскивать новых арендаторов, на что есть риелторы. Я, например, с некоторыми из своих арендаторов лично не знаком. И это ничуть не мешает мне ежемесячно получать арендные платежи.

Кстати, доход от недвижимости, сдаваемой в аренду, формируется из двух частей. Во-первых, из арендных платежей. Минус коммунальные платежи, если их платите Вы, а не арендатор, и страховка. И во-вторых, из прироста стоимости самой недвижимости. Эта часть дохода реализуется в деньги лишь при продаже недвижимости. Так вот, первая – арендная – часть дохода по нормальной коммерческой недвижимости в России сегодня составляет от 7 до 11–12 % годовых. По некоторым первоклассным объектам и больше. Так что я согласен с Александром: не стоит вкладывать средства в российскую коммерческую недвижимость, чтобы получать от нее арендный доход на уровне всего 5 % годовых. Чтобы получить такую доходность, нужно подобрать крайне неудачный объект недвижимости. То есть такие инвестиции были бы, скорее всего, большой глупостью.

Можно привести еще одно сравнение: человек, имеющий доход только от работы по найму или от собственного бизнеса, в финансовом отношении стоит на одной ноге. Человек, который имеет доходы и от работы по найму/от бизнеса, и от инвестиций, в финансовом отношении стоит на двух ногах. Если и доход от работы по найму/ от бизнеса, и доход от инвестиций стабильно превышают необходимые затраты для достойной жизни Вашей семьи, Ваше финансовое положение устойчиво и надежно. И я за то, чтобы стоять устойчиво и надежно в финансовом отношении – на двух ногах.

Инвестиции в собственный бизнес нельзя считать подходящим инструментом для создания пассивного дохода и достижения финансовой свободы. Мы управляем своим бизнесом – и значит, доход от него нельзя считать пассивным.

Можно ли создавать пассивный доход за счет инвестиций в чужой бизнес? Это зависит от схемы инвестирования.

Есть несколько вариантов инвестирования в чужой бизнес. Бизнес, который строят и которым управляют другие люди. И которому требуется привлечение наших финансовых ресурсов на тех или иных условиях:

а) «долевое» участие – в обмен на наши инвестиции мы получаем определенную (обычно довольно существенную) долю в предприятии. При этом предприятие не обязательно должно быть акционерным обществом. Мы можем приобрести долю и в обществе с ограниченной ответственностью. При этом мы получаем возможность влиять на принятие ключевых решений. И право на получение части доходов от деятельности бизнеса (дивидендов) пропорционально нашей доле. У инвестора в этом случае есть два источника возможных доходов. Во-первых, получение текущих доходов от деятельности компании (дивидендов). Во-вторых, возможность в результате развития бизнеса продать принадлежащую ему долю по более высокой цене (заработав на росте капитализации компании). Это можно сделать как продав свою долю (или в результате продажи бизнеса в целом) другому инвестору, так и выведя компанию на IPO;

б) «финансовое» участие – инвестор предоставляет бизнесу заем/ кредит (который может оформляться и как заем/кредит частному лицу – собственнику бизнеса). Бизнес платит определенный, заранее оговоренный процент за использование заемных средств. Если бизнес зарабатывает более высокую доходность, чем процент, который он платит за использование привлеченных средств, – дополнительный доход остается ему. На этом основан принцип финансового рычага — увеличение доходности собственного капитала за счет использования привлеченных средств. Широко известной формой такого «финансового» участия является предоставление бизнесу банковских кредитов. Подобные возможности есть и у частных инвесторов, которые могут использовать механизм частных займов. О нем мы еще поговорим ниже;

в) комбинация вариантов «а» и «б» – венчурное финансирование на начальных этапах создания и развития новых бизнесов;

г) вариант «долевого» участия через инструменты фондового рынка – покупка акций интересующего Вас предприятия. Замечу, что таким образом можно инвестировать лишь в наиболее крупные предприятия. Далеко не все бизнесы являются акционерными обществами. И акции подавляющего большинства предприятий просто-напросто не котируются на фондовом рынке;

д) вариант «финансового» участия через инструменты фондового рынка – покупка облигаций интересующего Вас предприятия. Или интересующей Вас страны. Либо интересующего Вас города. Поскольку многие страны, а также отдельные наиболее развитые субъекты этих стран (например, крупные города) привлекают средства на фондовом рынке с помощью облигаций.

Замечу сразу, что «долевое» участие по схеме «а» имеет так же мало общего с инвестициями, приносящими пассивный доход, как и инвестиции в собственный бизнес. В лучшем случае Вы, выступая как основной финансовый инвестор, получаете в обмен на предоставленные Вами инвестиции контрольный пакет бизнеса, в который Вы инвестируете. Плюс назначаете туда «своего» директора и/или финансового директора. Понятно, что после этого бизнес придется тщательно контролировать. А частенько и лично вмешиваться в управление. Особенно когда Ваши партнеры пытаются завести его куда-то не туда. Такая «инвестиция» мало чем отличается от еще одного собственного бизнеса.

В худшем же случае Вы в обмен на инвестиции получаете «младшую» долю в бизнесе. И если что-то пойдет не так, а Ваши партнеры и соучредители не захотят прислушаться к Вашему мнению, Вы будете беспомощно наблюдать, как бизнес идет ко дну, а Ваши инвестиции сгорают.

Венчурные инвестиции по схеме «в» также не вполне пассивные. И весьма рискованные. После того как Вы вложили в стартап первый транш финансирования, Вам нужно будет присматривать за этим стартапом. При необходимости вмешиваться в управление. И уж точно помогать связями. Так что это скорее еще один вариант активного дохода.

Кстати, стремление любой ценой привлечь заемное финансирование от сторонних инвесторов вместо того, чтобы создать успешный и доходный бизнес, само по себе развращает. Прекрасно сказал об этом в своем ЖЖ Глеб Архангельский.

Давно замечал два принципиально разных типа начинающих предпринимателей. Один пытается создать реальный бизнес, ищет клиентов, зарабатывает деньги. Другой – имитирует бурную деятельность, рисует красивые презентации. Разница хорошо видна в оценке стоимости бизнеса – предприниматель второго рода за 10–15 % «бизнеса», в котором еще нет ничего, кроме красивых слайдов PowerPoint, хочет денег как за приличный прибыльный кирпичный заводик.